2017년 9월호 - 김용욱의 경제이야기
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2017.09.05 23:07
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인도네시아 교민들이나 기업이 가지는 가장 관심있는 부분이 바로 인도네시아 토지나 부동산 소유부분이 아닐까 싶습니다. 간혹 토지나 건물 매매와관련하여 문제가 발생되어 곤란한 상황에 처하는 일도 발생하기도 하는데 인도네시아 토지(부동산) 소유제도에 대해 간략하게 한번 알아 보도록 하겠습니다.
한국의 경우 1998년 외국인토지법 개정을 통해 원칙적으로 외국인의 토지소유를 전면적으로 개방하여 한국에 투자하는 외국인은 대한민국 국민과 일한 절차에 따라 토지 거래 관련 계약을 체결한 후 60일 이내에 신고해야 하는 절차적 의무만 이행하면 나머지 사항에 대해서는 특별한 제한을 받지 않고 있는 반면, 인도네시아는 원칙적으로 인도네시아 국적을 가진 개인에게만 완전한 의미의 토지 소유권을 인정하고 있습니다. 설사 자국민이 100% 지분을 보유한 법인에 대해서도 예외적인 경우를 제외하고는 토지를 소유할 권리를 부여하고 있지 않는 상황입니다. 이는 대부분의 동남아시아 국가들은 해당 자국민에게만 토지의 소유를 허용하는 폐쇄적인 토지 소유제도와 그 맥을 같이 한다 볼 수 있습니다.
인도네시아가의 이러한 폐쇄적인 토지 소유제도를 수립한 배경에는 과거 장기간 식민통치의 역사적 경험에 기인합니다. 인도네시아는 1945년 독립때까지 약 350년간 네덜란드의 식민통치를 받았습니다.(단, 1942년부터 1945년까지는 일본 식민통치지배) 식민통치기간동안 만들어진 토지에 대한 제도는 크게 3가지로 ①촌락 공동체에 적용되는 전통 토지법(Adat Law), ②네덜란드 식민토지법(Dutch Colonial Agrarian Laws), ③서구토지법(Western Civil Law)이 그것인데, 가장 광범위하게 적용된 네덜란드 식민토지법은 네덜란드를 비롯한 외국의 대규모 자본을 일정 부분 유리하게 대우하여 인도네시아 국민들은 식민통치 기간 동안 토지를 비롯한 국가자원을 수탈당하는 쓰라린 경험을 겪게 되었습니다. 따라서 1945년 독립 후 식민시대 토지제도에 대한 반성적 고려에 따라 독립헌법 제33조는 토지와 관련하여“토지, 물, 천연자원 등 국가 전체에 중요한 산물로서 국민들의 삶에 중대한 영향을 미치는 것은 국가의 통제를 받아야 하며, 이들은 국민의 번영과 복리를 최대한 증진시키는 방향으로 사용되어야 한다”라고 규정하게 되었습니다. 이 헌법 규정만으로 본다면, 인도네시아에서 사인에 의한 토지의 소유 및 사용은 제한될 수밖에 없어 토지제도 전반에 사회주의적 색채가 짙게 베어 있는 게 큰 특징입니다.
인도네시아는 약 17,500여개의 섬으로 구성 되어 있는 도서국가로서 그 중 약 6,000여개의 섬에만 사람이 거주하고 있습니다. 이런 지리적인 특성과 제도의 미발달로 토지와 관련된 법제가 아직 정비되지 못하여 상당부분의 토지에 대하여 등기가 이루어 지지 않고 있으며, 여전히 관습법(Adat)이 적용되는 경우도 있지만 토지제도의 기본이 되는 것은 1960년에 제정된 기본농지법 (Law No. 5/1960 on Basic Regulations on Agrarian Principles, 이하“기본농지법”)입니다. 기본농지법은 토지에 대한 권리를 모두 7개*로 구분하고 있는데 이중 가장 주요한 3가지 권리에 대해 살펴보겠습니다.
①소유권 (Hak Milik), ②경작권 (Hak Guna Usaha, HGU), ③건축권 (Hak Guna Bangunan,HGB), ④사용권 (Hak Pakai), ⑤임대권(Hak Sewa), ⑥개간권 (Hak Membuka Tanah), ⑦벌목권(Hak Memungut Hasil Hutan)
① 소유권 (Hak Milik)
제 6조(Pasal 6) 규정을 참조하여 토지에 대한 소유를 완벽히, 강력하게 이전 받는 권한으로,소유권(Hak Milik) 은 타인에게 양도가 가능합니다. 하지만 현재
- 현재 외국 법인, 개인(외국인)에게는 토지 소유권(Hak Milik)을 제한하고 있으며
- 외국인이 합법적으로 회사를 설립(법인: PMA)하여 토지 매입 후 Hak Milik(소유권)에서 Hak Pakai(사용권), HGB(건물사용권)로 전환하여야만 토지 사용권 소유가 가능합니다.
② 건축권 (Hak Guna Bangunan, HGB)
건축권은 해당 토지에 건물을 건축하고, 소유할 수 있는 권리를 말합니다. 건축권은 인도네시아 국민 및 외국인투자 법인을 포함한 인도네시아 법인이 보유할 수 있으나, 외국인 개인이나 외국법인에게는 허용되지 않습니다. 기본농지법상 건축권은 최초 30년까지 인정이 되고, 그후 20년까지 연장될 수 있습니다. 연장기간이 종료되는 경우 건축권 보유자는 정부에 새로이 건축권을 부여하여 줄 것을 요청할 수 있는바, 최대 80년까지를 인정하고 있습니다. 그런데, 인도네시아 헌법재판소는 투자법에 규정된 건축권 기간연장 규정은 법적 효력이 없다고 선언하여 건축권의 기간은 기본농지법에 따라야 하며, 건축권은 매매, 교환, 현물출자, 증여 및 상속의 방식으로 제3자에게 이전될 수 있으며, 채무에 대한 담보(Hak Tanggungan)로 제공
될 수도 있습니다. 담보권은 건축권이 소멸하는 경우 자동으로 소멸됩니다.
③ 사용권 (Hak Pakai)
사용권은 국가 또는 타인 소유 토지를 사용하거나 토지상의 수확물을 채취할 수 있는 권리입니다. 사용권은 인도네시아 국민 및 인도네시아 법인 이외에도 외국인 개인 및 인도네시아에 대표사무소를 설치한 외국법인도 보유할 수 있습니다. 기본농지법은, 사용권은 그 용도로 사용하고 있는 기간 동안에는 계속 존속할 수 있는 것으로 규정하고 있으나 투자법은 모두 70년까지만을 인정하고 있으므로 투자법을 통하여 설립된 외국인투자법인이 사용권을 취득하는 경우에는 그 기간은 70년까지라고 이해하면 됩니다. 사용권 역시 건축권 마찬가지로 제3자에게 양도될 수 있으며, 담보로 제공될 수 있습니다.
지난 2015년 12월 28일 인도네시아 정부는 외국인 개인 명의 부동산 소유 법령(PP No. 103/ 2015) 개정법안을 발표하고 효력을 발생시켜, 외국인도 지역 가격 크기 제한없이 부동산을 매매할 수 있게 되었습니다. 주요 내용은 거주허거증 KITAS 소지자는 거주 목적의 아파트와 주택에 한하여 지역 제한없이 거래가격과 크기 제한 없이 구입이 가능한 것으로 다만 이 부동산은 Hak Pakai (사용권)으로 최장 80년까지 사용/매매/상속이 가능합니다. 하지만 KITAS 소지자 매매계약서 AJB 작성시에는 납세증명서 NPWP가 필요합니다. 또한 매매나 상속자도 KITAS 소지자이어야 합니다. KITAS소지자 외국인은 주택을 구매해 30년간 주택의 사용권(Hak Pakai) 갖게 되며, 이후 20년과 30년 각각 연장과 갱신을 할 수 있지만, 소유권(Hak Milik)은 갖지 못하는 것이 특징입니다. 이에 비해 외국인 투자법인(PMA)은 소유권(hak milik)이 가능하며, 단 유효기간은 25년 단위로 계속 연장갱신이 가능합니다.
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