(전호에서 계속)

9.8. 한 물권에 복수 토지건물 저당권 설정 가능 여부

 복수 저당권 설정이 가능하다. ″예″를 들면 시가 10억 루삐아 토지에 1차로 Rp. 7억 저당권을 설정하고, 2차로 

또 Rp. 3억 저당권 설정이 가능하다. 법에서는 저당권 설정 회수를 제한하지 않고 있다. 채무자의 입장에서는 제한

된 물건을 이용하여 Maximum 융자를 원할 수도 있겠지만 채권자의 입장에서 보면 저당 물건 시가 이상으로 저당권 

설정을 받고 돈을 빌려 주면 채권 회수 가능성은 그만큼 적어질 수 밖에 없을 것이다.

9.9. 복수 토자건물 저당권 설정 시 채무변제 순위

 복수로 저당권이 설정된 경우에 채무자가 채무를 변제하지 못하여 저당권이 설정된 토지를 매각하여 받은 대금이 

9억 루삐아 이라고 가정하면, 1순위 저당권자가 우선적으로 7억 루삐아를 먼저 변제받게 되며, 2순위 저당권자는 9

억 루삐아에서 1순위자에게 지급하고 남은 2억 루삐아만 변제 받게 된다.

9.10. 토지건저당권이 설정되어 있는 물건에 대하여 압류 가능 여부 대부분의 법률학자들은 저당권이 이미 설정되

어 있는 물건에 대하여 법원의 압류처분을 법의 원칙을 무시한 처사로 간주하고 압류에 대하여 동의하고 있지 않으나, 소송법상 원고의 신청에 근거하여 피고의 재산에 대하여 압류를 허용하고 있으므로, 현실적으로는 저당권 설정 여부에 구애없이 압류 처분이 내려지고 있다. 저당권의 본질이 채무 우선 변제권이므로, 저당권자가 저당권물건 매각 대금으로부터 소송 승소자보다 우선적으로 변제 받는 것이 법적으로 보장이 되어 있지만, 저당권자의 권리만 보호하는 것이 법의 임무가 아니고 승소자의 권리도 보호해야 하는 것이 법의 임무일진데, 소송 당사자의 신청에 의하여 저당권이 설정되어 있는 물건에 대하여 법원의 압류 처분은 사회 일반의 법정서에 부합한 조처로 생각된다. 저당권 물건의 매각 대금이 저당권 가액보다 더 많아서 저당권자에게 채무를 변제하고 남은 돈을 승소자 혹은 다른 채권자가 받을 수 있으며, 채무자가 불가피한 사유로 채권자에게 채무를 변제하는 상황이 되면, 저당권이 소멸되므로 승소자의 입장에서는 가압류 처분을 한 후에 상황변화를 기대해 볼 수 있다. 따라서 저당권이 설정되어 있는 물건에 대한 법원의 가압류 처분은 비난의 대상이 아니라는 것이 필자의 의견이다.

9.11. 토지건물 저당권자 저당물건 소유 금지 

9.11.1. 채무자가 채무를 약정한데로 변제하지 못한 경우일지라도 저당권자는 저당물건을 소유 할 수 없으며, 저당 물건 처분은 공매를 원칙으로 하며, 법정사항을 충족하면 수의 매매를 인정하고 있다.

9.11.2. 채무자가 채무를 변제하지 못하는 경우에 저당물건이 담보권자의 소유가 된다는 각서 혹은 위임장은 무효라고 저당권법 제12조는 규정하고 있다.

9.12. 공매 원칙

 채무자가 채무를 변제하지 못하면 저당권이 설정된 토지건물 처분은 공매를 원칙으로 한다. 저당권 보유자는 막 바로 저당물건 공매를 재무부 산하기관인 공매청 (Kantor Lelang Negara)이나 민영 공매 회사에 공매를 의뢰하여 저당 물건을 공매 할 수 있다. 재래식 경매 혹은 온라인 공매를 한다. 공매 대금이 저당권 가액보다 많으면 채무를 변제하고 남은 돈은 채무자에게 넘겨줘야 한다.

9.13. 수의 매각 가능 담보권 제공자와 담보권자 간에 합의가 있으면 담보권자는 담보물건을 공매 의뢰하지 않고 수의 매각을 할 수 있다. 그러나 반드시 최상의 값에 팔아야 한다는 조건이 있으므로 수의 매매는 나중에 담보권자로부터 피소를 당하지 않도록 세심한 준비가 필요하다.

9.14. 매각 위임장

공매 혹은 수의 매각에서 오는 여러 가지의 부담을 피하기 위하여, 채권자가 채무자에게 금전을 빌려 줄 때에, 통상 채권자는 물건 매각 위임장을 채무자로부터 받고 있다. 저당권자의 입장에서 저당 물건 매각에 소요되는 경비, 시간, 노력 및 매각 후 분쟁 발생 가능성 등의 측면에서 검토해보면 이 매각 위임장을 이용하는 방법이 현실적인 방법이라고 할 수 있겠다. 그러나 위임 사항에 관하여 피위임자가 위임자에게 법률상의 책임이 있으므로, 피위임자가 법정 책임을 다하지 못하면 위임자는 피위임자에게 손해배상 청구 소송을 제기 할 수 있다.

9.15. 저당권 증서에 기재하는 내용

9.15.1. 저당권 제공자는 저당물건 임대에 관한사항, 즉, 임대기간, 임대비 가액, 지급방법, 재임대 등 임대에 관한 일체의 사항을 반드시 저당권자의 사전 서면 동의를 얻어야 한다.

9.15.2. 저당물건의 변경(증축, 개축 혹은 구조변경)도 반드시 저당권자의 사전 서면 동의를 얻어야 한다.

9.15.3. 채무자가 채무 변제를 하지 않는 경우에는 제1순위 저당권자가 저당물건 매각 권리를 갖는다.

9.15.4. 저당권자의 사전 서면 동의 없이는 저당물건을 제삼자에게 어떠한 형태로도 양도하지 않는다.

9.15.5.저당 물건에 대하여 보험금이 나올 때는저당권자가 우선적으로 받는다.

9.15.6. 채무 변제 불이행으로 저당권자가 저당물건 매각 시, 저당권 설정자는 저당물건을 무조건 비워준다.

9.15.7. 기타 채권자의 입장에서 필요로 하는 사항

9.16. 저당권 말소 조건

9.16.1. 저당권을 설정한 채권이 실효된 경우. 저당권은 채권에 종속된 권리이기 때문에 모권인채권이 실효되면 자권인 저당권도 실효된다.

9.16.2. 저당권을 보유한 채권자가 저당권을 내놓은 경우

9.16.3. 법원의 확정판결문으로 저당권이 실효된 경우

9.16.4. 저당권이 설정된 토지건물에 대한 권리가 실효된 경우

9.17. 저당권 말소(Roya) 저당권 말소 사유가 발생하고, 저당권 보유자는 저당권 말소를 신청하려면, 채권이 전액 변제되었다는 내용의 변제확인서 혹은 저당권 보유자가 저당권을 릴리스한다는 확인서를 작성하여, 저당권등기증서 원본과 함께 저당권등기증서 발급기관인 토지청에 신청해야 한다. 말소는 신청일로부터 약 2주 소요된다.

(다음 호에 계속)