(전호에서 계속)

8.12. 질권(Hak Gadai)

채권자가 채무자 또는 제3자의 물건 또는 권리를 채무의 담보로 잡아 채무의 변제까지 유치하고, 변제가 없는 경우에는 유치한 물건 또는 권리를 공매하여 우선적으로 변제받을 수 있는 물권이다(민법 제1150조 - 제1160조). 채권자와 채무자가 합의 시 질권이 설정된 물건 혹은 권리를 제3자에게 유치시킬 수 있다. 질권이 설정된 물건이

나 권리를 채권자가 유치하지 않거나, 양자 합의로 제3자에게 유치하지 않고, 계속 채무자가 유치하는 경우에는 질권은 적법하지 않은 하자 질권이된다. 질권 설정이 가능한 물건은 유형 동산 및 채권증서 같은 무형 동산이다.

* 질권 보유자의 권리는 다음과 같다.

8.12.1. 주식이나 채권처럼 통상 재질권 설정을 하는 담보물에 대하여 재질권을 설정할 수 있다.

8.12.2. 채무자가 채무 변제를 하지 않으면 질권이 설정된 담보물을 직접 매각 혹은 법원의 확인을 받아 매각할 수 있으며, 매각 대금에서 채권을 우선적으로 변제받을 수 있다.

8.12.3. 질권이 설정된 담보물 유지 및 보수에 지불된 비용을 변제받을 수 있다.

8.12.4. 채권 및 이자 완불시까지 질권이 설정된 담보물을 계속 유치할 수 있다.

* 질권 보유자의 의무사항은 다음과 같다.

8.12.5. 질권이 설정된 담보물을 매각하려면 사전에 매각 의사를 채무자에게 통보해야 한다.

8.12.6. 채권자의 실수로 질권이 설정된 담보물이 분실되거나 담보물의 가치가 하락한 경우에는 채권자는 이에 대하여 책임을 져야한다.

8.12.7. 채무자가 채권을 변제하지 않아 채권자가 질권이 설정된 담보물을 매각시에는 채권자는 매각 대금에서 채권을 변제받고, 매각대금을 정산하여 채무자에게 통보해야 하며. 채권을 변제받고 잔액이 있으면 반드시 채무자에게 인계해야 한다.

8.12.7. 채무자가 채무 전액을 변제 시에는 채권자는 질권이 설정된 담보물을 채무자에게 돌려줘야 한다.

* 채무자가 채무를 변제하지 못하더라도 질권이

설정된 담보물을 채권자가 보유하지 못하는 것을 원칙으로 하고 있다. 이 원칙에 위배되는 모든 계약은 원인무효이다.

* 다음에 열거한 사항 중에 한 사항에 해당하는 경우에는 질권은 실효한다.

8.12.8. 모든 채무를 변제하다.

8.12.9. 질권이 설정된 담보물이 도난, 분실, 다른 이유로 없어지다.

8.12.10. 질권이 설정된 담보물이 채권자의 유치에서 벗어나다.

8.12.11. 채권자가 자의로 질권이 설정된 담보물을 채무자에게 돌려주다.

8.13. 저당권(Hak Hipotek)

저당권이란 채무자 혹은 제3자가 제공하는 부동산 담보물의 점유를 채권자에게 옮기지 않고 채무자 혹은 제3자가 계속 점유하면서 담보로 제공된 목적물에 대하여 일반 채권자에 우선하여 채권을 변제 받는 약정 담보물권을 말한다(민법 제1162조 - 제1232조). 저당권은 토지저당권에 관한 법률 1996년 제4호(토지건물 저당권법)가 발효되면서 토지와 토지에 만들어진 시설물이 토지저당권법의 관할이 되면서 저당권에서 제외되고, 현재는 비행기, 30톤 이상의 선박 등 법규에 의해 부동산에 한하여 적용되고 있다.

9. 토지건물 저당권(Hak Tanggungan)

토지건물 저당권은 일반법(Lex Generali)인 민법에 규정되어 있지 않고 특별법(Lex Spesilalis)인 토지건물 저당권법으로 규정하고 있으나 기업활동에 크게 영향을 주는 물권임으로 민법에 규정되어 있는 다른 물권과 함께 설명한다.

토지건물 저당권이란 채무자인 토지건물의 주인의 혹은 제3자의 토지건물을 채권자에게 점유를 옮기지 않고, 주인인 채무자 혹은 제3자가 점유하면서 채권자에게 담보물로 제공하여 제공된 토지건물에 대하여 일반 채권자보다 최우선적으로 채권을 변제받는 물권이다. 토지건물 담보물을 채무자가 계속 점유하면서 자금을 조달할 수 있는 아주 효과적인 방법이다. 공장의 토지, 건물 및 시설물의 점유를 채권자에게 넘기지 않고 채무자가 계속 사용하면서 수익을 추구할 수 있다.

9.1. 토지건물 저당권 설정이 가능한 부동산

9.1.1. 소유권 토지(Hak Milik)

9.1.2. 경작권 토지(Hak Guna Usaha)

9.1.3. 건축권 토지 (Hak Guna Bangunan)

9.1.4. 국가소유 사용권 토지 (Hak Pakai Milik Negara)

9.1.5. 상기 토지에 있는 건축물, 식물 및 영구 시설물 등

9.2. 토지건물 저당권은 채권에 종속하는 권리이다.

토지건물 저당권은 독립적으로 존재하는 권리가 아니고 채권에 종속하는 권리이다. Loan Agreement 혹은 채무확인서 등으로 채권을 발생시키고 이에 근거하여 토지건물 저당권을 발생 시킨다. 채무자가 인도네시아 법인 혹은 자연인인 경우에는 토지건물 저당권 서류는 반드시 인도네시아어로 작성해야 한다.

9.3. 토지건물 저당권으로 커버되는 채무의 범위

9.3.1. 이미 발생한 채무

9.3.2. 금액이 이미 합의됐거나 금액 계산 방법을 이미 합의한 미래채무

9.4. 토지건물 저당권 제공증서 작성

채권채무 약정서는 당사자끼리 일반 서류로 작성해도 무방하나 토지건물저당권 제공증서는 반드시 인도네시아 영토 내에서 인도네시아어로 공정증서로 작성해야 한다. 즉 인도네시아 공증인(Notaris) 혹은 토지거래문서작성관 (P.P.A.T)이 작성해야 한다. 토지건물 저당권 제공증서는 피위임자 즉 채권자가 제 삼자에게 재위임을 불허한다.

9.5. 토지건물 저당권 제공증서 작성 시한

9.5.1. 토지에 대한 권리가 등록이 되어 있는 토지에 대한 토지건물 저당권 증서 작성은 저당권 설정 위임장 작성일로부터 1달 이내에 작성해야 하며,

9.5.2. 토지권리 미등록 토지에 대한 토지건물 저당권 제공증서 작성은 저당권 설정 위임장 작성일로부터 3달 이내에 작성해야 한다.

9.6. 토지건물 저당권증서 등기

토지건물 저당권은 작성일로부터 7근무일 이내에 토지청에 등기해야 한다. 등기하지 않은 토지건물저당권 증서는 우선 변제권이 없다.

9.7. 토지건물 저당권 등기권리증서

9.7.1. 채권자가 토지건물 저당권 증서를 토지청에 등기하면 토지청은 채권자에게 토지건물 저당권 등기권리증서(Sertifkat Hak Tanggungan)를 발급해준다.

9.7.2. 토지건물 저당권 등기권리증서 서두에 법원의 판결문과 같이 ″DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA″(유일하시고 전지전능하신 하나님에 대한 신앙에 근거하여 판결한다)라는 문구가 기재되어 있으며, 법원의 최종 확정 판결문과 동시에 법원의 압류집행 허가서와 같은 효력이 있으므로, 저당권 보유자는 별도의 소송이나 압류집행 허가 수속없이 저당 물건을 법에 정한대로 강제 처분할 수 있다.

(다음 호에 계속)