그것이 궁금하다

아파트 임차인의 중요한 권리

운영 및 관리의 주체인 입주자 대표회의“PPPSRS”

Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun

일상에서 부딪히는 법률 상의 궁금증을 구체적인 사례를 들어 쉽고 자세하게 풀어보자

Q1. 저는 Kelapa Gading의 아파트에 거주하는 여성입니다. 인도네시아에도 한국과 같은 아파트 입주자 대표회의가 있습니까?

A 예,있습니다.

법률 2011년 제 20호 (Undang-Undang Rumah Susun 다층가옥법 - UURS) 59조 2 항과 제 75조 1항 그리고 정부령 1988년 제4호 (PP No.4 Tahun 1988)54조 1항에 의거 다층가옥(이후에는 아파트로 명칭함) 개발자는 첫 아파트 구입자에게 아파트를 인계한 이후 1년이내에 의무적으로 아파트 입주자 대표회의를 사단법인으로 구성하게 되어있습니다.

Q1. 갈수록 아파트 관리비는 비싸지는데 수질도 떨어지고 복도의 전등도 군데군데 꺼져있습니다.

이러한 사항을 개선하기 위하여 한국인 주부로서 제가 아파트 입주자 대표회의에 참여할 수 있나요?

A 당연히 참여하실 수 있습니다. Undang- Undang Rumah Susun 아파트법 제 74조 2항에 근거 사용자(임차인)는 소유자의 위임에 의하여 참여할 수 있습니다.

문제는, 대다수의 아파트 구입자가 매입 당시 개발회사에게 여러가지 서류에 서명할 때 그 중에 한 장 포함 되어있는 아파트 입주자 대표회의에 관한 권한을 위임한다는 위임장을 정확하게 인지를 못한 상황 하에 위임 서명을 한 경우가 많아서 만약 귀하께서 참여 하실 때는 아파트 소유자의 권한 위임여부를 확인 후, 만약 이미 권한이 위임되어 있다면 아파트 소유자(임대인)에게서 개발자에게 부여했던 권한을 철회한다는 철회서 (Surat Pencabutan Kuasa)와 새롭게 귀하에게 권한을 부여한다는 위임장(Surat Kuasa)을 받아서 입주자 대표회의 사무실에 접수하시면 됩니다.

Q2. 저희 회사는 Cilandak에 아파트 3채를 소유하고 있습니다. 아파트 관리단을 Badan Pengelora라고 부르던데 입주자 대표회의와 관리단은 무슨 차이가 있습니까?

A 대부분의 동포께서는 한국의 아파트 입주자 대표회의와 관리단과의 관계를 인도네시아 법률상에서의 관계와 잘못 이해하고 계십니다.

한국 법률상에서 아파트 입주자 대표회의는 주택법에 근거하며 구성인은 소유자와 사용자로 되어 있으나, 관리단은 집합건물법에 근거하며 구성인은 소유자만으로 되었습니다.

인도네시아 법률상에서 관리단은 소유자나 사용자가 아닌 아파트 입주자 대표회의가 구성되기 이 전에는 개발자에 의해서 그리고 입주자 대표회의가 구성된 이후는 입주자 대표회의에 의해서 전문성을 가진 법인으로 구성 또는 지정하고 반드시 지방 자치단체에 등록 및 허가를 받게 되어 있습니다

Q2. 그러면 아파트 입주자 대표회의는 주식회사의 주주총회 그리고 관리단은 이사회와 비슷한 개념입니까?

A 예, 맞습니다.

입주자 대표회의는 사단법인의 정관과 규칙을 작성하여야 하며 이사진, 감사진 그리고 감독진을 구성하여야 하며 아파트 전체의 관리에 대한 가장 포괄적인 권한과 의무를 다하게 되어 있으며, 관리단은 개발자나 아파트 입주자 대표회의에 의하여 구성 또는 지정 받은 관리 보수유지에 전문성을가진 법인회사로서 계약에 의해서 아파트를 보수 유지하는 업무를 수행합니다. 그러나 대부분 일반적으로 개발자의 하부 기관으로서 그 관리단 자체가 개발자의 아파트 개발 이후 이익의 원천(관리비 및 건물 임대료를 통한)이 되고 있으며 오히려 입주자 대표회의를 감시하는 기능까지 비공식적으로 수행하고 있습니다.

비록 우리 동포의 대부분은 임차인인 아파트 사용자이지만 관리비 및 기타 복지시설이 우리 생활과 밀접한 관계로 보다 더 관심을 갖고서 우리 모두가 자기의 권리를 행사하여 목소리를 내지 않으면 아파트 입주자 대표회의와 관리단은 점점 더 편파적으로 운영이 되어서 결국 우리의 부담은 가중되고 아파트 시설 및 복지는 점점 멀어 질 것입니다.

Tips 1 : 법률 2011년 제 20호 (Undang-Undang Rumah Susun 다층가옥법 - UURS)에 보면 아파트의 등기권리증을 SHM Sarusun (Sertipikat Hak Milik Sarusun)이라고 부르는데 이것은 국가의 토지상 권리중 인도네시아인에게만 부여하는 SHM ( Sertipikat Hak Milik)과

혼동하여서는 안됩니다. 정확하게 표현하면 SHM Sarusun (Satuan Rumah Susun)으로서SHM 과 구별하여야 합니다.

Tips 2 : Rumah Susun(다층가옥=아파트)를 지을 수 있는 땅은 하기와 같이 오직 4가지의 토지 권리 위에만 가능합니다.

1. Hak Milik (소유권)

2. Hak Guna Bangunan atas tanah Negara (국가토지상에 부여된 건축권)

3. Hak Pakai atas tanah Negara ( 국가 토지상에 부여된 사용권)

4. HGB atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan(토지 운영권상에 부여된 건축권/사용권)

개발업자가 아파트 건축 시 은행에서 Loan을 빌려서 건설하는 경우가 많은데 동포 기업들이 아파트 구입시 만약 Roya Parsial여부를 확인 안하고 구입하면 구입 후 모든 아파트가 판매 될 때까지 장기간 등기권리증을 받지 못할 경우가 있습니다.

작성 : 김 종성 (대표 Partner)

법무법인 Indoyang & Partners

cskim@indoyanglaw.com