2016년 3월 그것이 궁금하다 - 외국인에게는 효자인 토지상 권리“Hak Pakai”
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2016.03.05 19:37
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일상에서 부딪히는 법률 상의 궁금증을 구체적인 사례를 들어 쉽고 자세하게 풀어보자.
Q 1 저는 한국에 거주하는 부동산 개발업자인데 인도네시아 까라왕 자동차공단 근처에서 5 Ha 토지에 아파트 시공 및 분양 사업을 하려고 합니다.
그런데 현재 상담중인 땅이 HGB(건축권)이고 외국인 근로자들이 아파트 구매의사가 많다고 부동산 에이전트 업체에서 말합니다. 좋은 방안이 있을까요?
A : 제일 먼저 중요한 사항은 분양하는 아파트의 판매 대상이 내국인 아니면 외국인이냐 입니다.
까라왕 자동차 공단이라면 토요타 및 이수주 자동차 공장이 있으며 일본인 근로자가 주 판매 대상이라고 생각되며 또한 인도네시아인 중간급 근로자도 많으리라 생각됩니다.
제 의견은 5 Ha 토지상 권리인 HGB를 토지청에 요청하여 HGB와 Hak Pakai로 토지상 권리를
변경분할하여 외국인 근로자용 몇 개의 아파트 타워는 Hak Pakai 위에 시공분양하고 내국인 근로자용 몇 개의 아파트 타워는 HGB상에 시공 분양하면 됩니다.
Q 2 그런데 제가 알기로는 Hak Pakai 토지상에 건축된 아파트는 은행에 담보로써 저당권 설정이 안되어서 대출을 받을 수가 없다고 하는데 그렇다면 굳이 HGB를 Hak Pakai로 변경할 필요가 있을까요?
A : 필요합니다. 1996년 법률 제 4호 저당권법이 발효되기 전까지는 문의하신 분의 말씀이 맞으나 1996년 저당권법(UUHT) 발효부터는 동법 제 4조 2항에 의거 국가토지상에 설정된 Hak pakai 권리의 토지 위에 건축된 아파트는 저당권 설정이 가능하여 은행에 담보물권으로 제공 되어지며 은행 대출을 받을 수 있습니다. 그러므로 외국인 대상의 아파트를 건축하실 경우 HGB의 토지를 Hak Pakai로 토지상 권리를 변경 후 건축하는 것이 유리하고 당연합니다.
Q 1 저는 KITAS 소지자로 지난해 인도네시아 개발사의 찌까랑 소재 HGB상위에 건축된 아파트를 구입하였는데 개발 판매사는 PPJB라는 계약서에 서명하였으니 완전한 제 소유로 문제없다고 하는데 그 말이 맞나요?
A : 틀립니다. 현행 토지기본법(UUPA) 및 아파트 법(UU Rumah Susun)에 의거 외국인은 HGB 상에 건축된 아파트의 권리 주체가 될 수가 없습니다. 비록 아파트 가격을 완납 후(PPJB Lunas) 계약을 아파트 개발사와 맺었더라도 귀하는 권리의 주체에 흠결이 있어서 분쟁 시 또는 아파트 개발사가 파산 처리시 PPJB상 권리는 보호 받지 못하고 귀하의 아파트는 개발사 소유의 아파트로 처리될 수가 있어서 귀하의 아파트 소유자로서의 지위는 매우 불안정한 상태입니다.
단지, 저렇게 큰 회사가 파산할리가 없다는 막연한 신뢰 때문에 많이 구입하는 것으로 알고 있습니다.
Q 2 그렇다면 Hak Pakai로 된 아파트를 어디에서 판매하나요? 지금까지 못 봤습니다만...
A : 맞습니다. 지금까지 거의 모든 아파트에서 Hak Pakai 상에 건축된 아파트는 저 역시 거의 없는 것으로 알고 있습니다.
그 이유는 :
첫째, 일반인의 통념에 Hak Pakai는 HGB보다 하위 레벨의 토지 등급으로 많이 생각하고 있으며,
둘째, 그 생각의 근저에는 1996년 법률 제4호로 저당권법 (UU Hak Tanggungan)이 발효되어서 Hak Pakai도 저당권 설정의 대상이 되었음에도 대부분의 은행의 대출 담당자들은 그 법률 업데이트를 적용하지 않고 아직까지 1960년 법률 제 5호인 토지 기본법(UUPA)상 3개 권리만 저당권 설정의 대상권리로 인식을 하고 있어서 부동산 개발의 주체인 개발사들은 굳이 건설 대출도 받지 못하고 할부 분양도 할 수 없는 Hak Pakai 토지상에 개발하기 보다는 HGB로 개발을 하였으며,
셋째, 대부분의 외국인 투자기업은 PMA로서 HGB 권리의 토지를 소유할 수 있기 때문에 지금처럼 외국인 근로자 개개인의 인도네시아 내에서 부동산 소유인식이 덜 대두되었기 때문이라고 생각합니다.
지난 2015년 정부령 제103호에 의하여 몇 가지 변경사항은 있었다고 하지만 정부에서 특단의 조치로 법령을 개정해서라도 향후 모든 아파트는 오직 Hak Pakai상 토지위에만 건축이 가능하고
모든 은행은 반드시 Hak Pakai 권리의 토지 또는 주택/아파트상 저당권 설정이 되어서 은행 대출을 하여야 한다는 강력한 드라이브 정책이 없는한 향후에도 부동산 개발사의 Hak Pakai 토지 상에 건축을 기피하고 결국 외국인은 AJB(매매 계약)를 할 수 없는 불안정한 지위인 PPJB 단계에 머무르고 있거나 아니면 Nominee(타인명의 사용) 방법을 이용할 수 밖에 없어서 양방의 분쟁은 계속 될 것이며 투자유치를 촉진하기 위한 인도네시아 대통령의 의지는 퇴색 될 수 밖에 없다 고 생각합니다.
작성: 김종성 (대표 Partner)
법무법인 Indoyang & Partners
cskim@indoyanglaw.com
Tips 1 :
토지기본법(UUPA.1960년 법률 제5호)에는 국가 소유토지를 신청하여 부여 받는 제 1群의 土地群에 Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usah, Hak Pakai, Hak Pengelolaan와 같이 5개의 토지상 권리가 명시되어 있으며, 토지 소유자와의 계약에 의하여 부여 받은 토지상의 권리인 제 2群에는 Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Gadai, Hak Menumpang의 6개의 토지상 권리가 있다.
Tips 2 :
일반적으로 동포들께서는 용어의 해석에 치중하여 Hak Milik만 소유권이 있고 HGB 또는 Hak Pakai는 소유의 개념이 없는 것으로 알고 계시나 3개의 권리 모두 소유, 사용, 건축, 임대, 매매, 저당권 설정의 권리가 있으나 단지 Hak Milik은인도네시아 자연인(사람)에게만 주어지며 기한의 제한이 없으나, HGB는 권리의 주체가 3개로 제한되어 있으며, Hak Pakai는 권리의 주체가 가장 포괄적인 7개로 명시되 있으며 상기 2개의 토지상 권리는 기한마저 이제는 똑같아져 상하 레벨이 아닌 동일한 등급의 토지입니다.
Hak Pakai의 7가지 권리 주체로는 내국인, 내국 법인, 국가기관, 종교단체, 인도네시아 거주 외국인, 외국법인, 대사관 또는 국제단체가 있습니다.
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만약 토지상 권리인 Hak Pakai가 없었다면 인도네시아에 거주하는 외국인이 토지를 소유할 법적 근거가 없기에 Hak Pakai를 외국인에게는 효자라고 불려질 수 있습니다.
그래서 투자자 또는 부동산 개발회사는 향후 Hak Pakai상 토지에 아파트 건축을 많이 하시어 동포들께서 법적으로 보호 받는 부동산 매매와 권익을 누리실 수 있도록 해주셨으면 합니다.
Indonesian Rupiah
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