연재

외국인의 부동산 보유에 관한 신 정부령

이 승 민 변호사 ^. 변리사 yisngmin@centrin.net.id

YSM & PARTNERS

인도네시아정부는 외국인의 부동산 보유에 관한 정부령 1996년 제41호를 폐기하고 2015년 12월 22일 정부령 2015년 제103호를 공포와 즉시 발효시켰다. 그 동안 수년간 여러 차례에 걸처 정부 고위직 공무원이 외국인에게 부동산 보유를 허용하겠다는 발표가 메스미디아에 보도됐었으며, 외국인(WNA)에게 부동산 보유 허용에 대하여 의견청취회의도 있었던터라, 이해관계당사자인 외국인들이 신 정부령에 적지 않은 기대를 했었으나, 막상 뚜껑을 열어보니, 실질적 로 달라진 것은 외국 인에게 부여하는 부동산에 대한 권리(사용권)의 기간이 구 정부령에서 규정 했던 최장 70년 에서 최장 80년으로, 10년이 더 늘어난 것 이외에는 별다른 변화가 보이지 않아 실망스럽다. 신 정부령에서 규정한 다른 사항들, 상속, 외국인 배우자와의 재산 공동보유 문제, 사용권 보유 자격 상실 등은 투자법, 혼인법, 민법 및 출입국관리법에 이미 규정 되어 있는 사항을 신 정부령에 옮겨놨을 뿐이다.

1. 부동산에 대한 권리 보유가 허용되는 외국인의 한계

인도네시아 정부로부터 거주허가(KITAP) 혹 은 기한부거주허가(KITAS)를 받은 외국인에 한 한다. 방문비자로 인도네시아를 방문 중인 외국인이나 인도네시아 영토 밖에서 거주하는 외국인에게는 부동산 보유를 불허한다.

2. 외국인에게 보유를 허용하는 부동산

2.1. 외국인에게 보유를 허용하는 부동산은 주거 목적 독립가옥 및 아파트로 제한한다.

2.2. 신축 독립가옥 및 아파트 매입만 허용한다.

3. 외국인에게 허용하는 부동산에 대한 권리의 종류

3.1. 외국인에게는사용권(Hak Pakai/HP) 보유 만 허용하고 있다.

(- 소유권(Hak Milik/HM) : 한국의 소유권과 같은 개념의 권리이다. 인도네시아국민(WNI)과 특수 공 법인에게만 소유권을 허용하며, 권리의 기간은 영구이며, 담보능력이 있으며, 상속이 가능하다.

- 경작권(Hak Guna Usaha/HGU) : 농장, 과수원처럼 토지 자체가 생산수단으로 이용되는 토지 에 대한 권리, 처음 35년, 연장 25년, 갱신 35년으로 총 95년까지 가능하다. 담보 능력이 있으며, 매 각이 자유롭다. 인도네시아 법인에게만 준다.

-건축권(Hak Guna Bangunan/HGB) : 건축물 혹은 설비물 건축에 이용되는 토지에 대하여 주 는 권리, 담보능력이 있으며, 매각이 자유롭고, 상속이 가능하다. WNI 혹은 인도네시아법인에게만 준다.

-관습법에 근거한 개인 소유권, 집단소유권, 개발권, 개간권

3.2. 사용권의 기간 : 사용권에는 기간이 있다. 국가 소유 토지에 준 사용권은 처음 최장 30년 + 연장 최장20년 + 갱신 최장 30년= 총 최장 80년 까지 가능하다. WNI 개인 소유권 토지에 준 사용권은 계약서에 약정한 기간으로 하나 상술한 국가 토지에 준 기간의 한도 내에서 줄 수 있다.

3.3. 사용권기간 만기 이후의 토지에 대한 권리

현행 토지법상으로는 총 80년이 지나면 국가 토지에 준 사용권은 토지에 대한 권리가 국가에게 돌 아가며, WNI 토지에 준 사용권은 WNI 에게 돌아 가는 것으로 되어 있다.

그러나 국가의 토지에 준 사용권이 총 80년이 지난 후 국가로 돌아갈 것으로 보지는 않는다. 법률 은 집권자의 산물이며, 아주 특별한 상황이 아니면 기득권층을 대표하는 사람이 기득권층의 이익 에 반하는 법률을 제정하는 것은 쉽지 않다. 토지 법이 1960년에 발효되었으니 80년이 되는 2040 년 이전에 토지법이 개정되어, 토지에 대한 사용권이 총 80년으로 끝나지 않고, 총 80년 이후에도 계속 유효할 것으로 본다.

4. 1년 이내 매각 의무

KITAS 혹은 KITAP 이 실효하면 실효일로부터 1년 이내에 토지 혹은 아파트틀 매각해야 한다. 1년 이내 매각하지 않은 경우에는

i) 국가 소유 토지에 준 사용권 토지 혹은 아파트를 국가에서 공매하고 공매대금은 전 사용권 보유 자였던 외국인에게 준다.

ii)WNI 소유 토지에 계약에 근거하여 사용권을 준 토지에 지은 건물은 토지 소유자의 소유가 된다.

5. 상속

사용권 토지 혹은 사용권토지 위에 건축한 아파트에 대한 소유권을 보유하고 있는 외국인이 사 망하는 경우에는 KITAS 혹은 KITAP을 보유한 상속인에게 상속이 되며, 상속인이KITAS 혹은 KITAP을 보유하고 있지 않은 경우에는 상술한“4.항”의 규정데로 처리된다.

6. 외국인(WNA)과 결혼한 내국인(WNI) 배우자는 다른 내국인과 마찬가지로 부동산을 소유할 수 있다.

인도네시아 국적을 취득했으나 배우자가 한국국적을 그대로 보유하고 있는 한인동포들에게, 소유 하고 있는 부동산에 대한 권리의 50%가 인도네시아 정부에 있다거나, 배우자가 한국인이기 때문에 부동산을 소유할 수 없다는의견을 가진 공증인들이 있으나 이는 혼인법을 다르게 해석해서 나온 잘못된 의견이다.

인도네시아 혼인법에 따라 혼인을 인도네시아 호적에 등록하지 않은 경우에는 인도네시아 혼인법 의 규정을 받지 않으며, 토지에 대한 권리는 토지법에 규정되어 있으며, 외국인과 결혼 여부에 관 계없이 인도네시아 국적보유자(국민)는 토지법에 근거하여 토지에 대한 권리를 보유할 수 있다.

부부가 혼인 전에 재산분리 약정서를 공정증서로 작성하여 호적에 등록하면, 재산에 대한 권리 를 부부가 공동으로 행사하지 않고, 부부가 각각 자신의 재산권을 행사하게 된다. 공동재산권을 행 사하는 경우에는,“예”를 들면, 토지 매각에 반드시 배우자의 매각 동의서가 있어야 한다. 그러 나 재산분리약정서를 호적에 등록한 부부는 토지 매각 시 상대 배우자의 동의없이 혼자서 임의로 매각할 수 있다.

반대로, 재산분리약정서를 등록하지 않으면 배우 자의 채무에 대하여 상대 배우자에게 채무 변제 의무가 있으나, 재산분리약정서를 등록한 경우에는 배우자의 채무에 대하여 상대 배우자는 채무변 제 의무가 없다. 이혼 시에도 마찬가지이다.

재산분리약정서를 등록하지 않았으면 부부 공동 재산이기 때문에 재산의 50%를 이혼하는 상대배 우자에게 줘야 하나, 등록한 경우에는 각자 재산 이기 때문에 이혼하는 상대배우자에게 재산을 나 눠주지 않아도 된다.

6.2. 인도네시아 국적을 취득했으나 배우자가 한국 국적을 보유하고 있는 한인동포 소유의 토지 에 담보권 설정을 거부하는 공증인이 있으나, 이는 법을 잘못 해석한 잘못된 의견이며, 인도네시아 에 혼인 등록이 되어 있지 않다는 내용으로 동사무소에서 발급하는 확인서(Formulir PM 1)를 제출 하면 해결된다.