부동산 양도세.양도소득세.취득세

이 승 민 변호사 . 변리사 yisngmin@centrin.net.id

YSM & PARTNERS

필자는 1971년 4월 인도네시아에 입국하여 지금까지 살면서 43년 동안 인도네시아부 동산 값이 내려가는 것을 한 번도 보지 못했다. 인도네시아 부동산 값은 한 번도 하락한 적이 없 다고 해도 지나친 표현이 아닐 것이다. 인도네시 아 부동산 시장은 경기에 따라 부동산 값이 오르 락 내리락 하는 한국의 부동산 시장과는 너무 다 른 아주 특별한 믿음직한 시장으로 생각된다. 특 히 지난10년 동안은 아파트 건축이 많아지고, 한 인동포들의 주거가 독립주택에서 아파트로 옮겨 지면서 아파트 값이 한인동포들의 중요한 관심사 중에 하나가 되었다. 고소득층과 외국인들이 선호 하는 고급 아파트는 아직은 남구에 집중되어 있으 나, 고급 아파트 건축이 북구 및 서구로 확대되고 있으며, 중산층을 위한 아파트 건축이 외곽지역과 Bekasi(버까시), Tangerang(땅어랑), Depok( 데뽁) 등 위성 도시에서 활발하다. 아파트 매입 시 등기권리증서가 나와 있는 아파트 매입은 매 매증서(Akta Jual Beli/AJB)에 서명하고, 대금 을 지불하고, 명의를 변경하면 되나, 신축 아파트 매입은 Order Sheet에 서명 후 통상 4년-5년 이 지난 후 등기권리증서를 받게 됨으로 매입자 입장에서는 유의해야 할 사항이 적지 않다. 부동 산 소비자 보호법이 없을 뿐만 아니라50 페이 지 - 60 페이지에 달하는 인도네시아어로 작성 된 매매약정서(Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Satuan Rumah Susun/PPJB), 인테리어 공사 계약서(Surat Perintah Kerja) 및 위임장 (Surat Kuasa)을 보면 답답해지지 않을 수 없다. 아파트 건축 기간이 길고 등기권리증서를 받기 위 한 매매증서 서명 시기까지 여러 해가 소요되고, 아파트 등기권리증서가 나오기 전에 PPJB를 다 른 사람에게 양도하여, 매매증서에 서명하는 사 람은 PPJB에 서명한 사람이 아닌 다른 사람인 경 우가 많아지자, 최근에 국세청장이 PPJB 상의 아 파트 값과 PPJB 양도 값의 차액에 대하여 부동산 양도소득세를 징수하라는 내용의 업무수행지침서 (Surat Edaran)을 국세청 산하 기관에 내렸다.

1. 부동산양도 소득세 징수 지시 국세청장의 업 무수행지침서

2014년 8월 14일 자 국세청장 업무수행지 침서 제SE-30/PJ/2014 호(Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-30/ PJ/2014 tentang Pengawasan Atas Transaksi Pengalihan Hak Atas Dan/Atau Bangunan Melalui Jual Beli) 근거 법규는 다음과 같다.

2.1. 소득세에 관한 1983년 법률 제7호(최종 개 정 2008년 법률 제 36 호).

2.2. 부동산 양도소득세 지불에 관한 1994년 정부 령 제 48 호(최종 개정 2008년 정부령 제 71 호).

2.3. 부동산 양도소득세 지불에 관한 재무부장관 규정 제 635/KMK.04/1994 호(최종 개정 재무부장관규정 제 243/PMK.03/2008 호).

2.4. Final(최종) 부동산 양도소득세 지불에 관한 국세청장 업무수행지침서 제SE-30/PJ02013 호.

2. 세법상 부동산 권리 이전 형태

인도네시아 세법에서 보는 부동산 권리 이전 형태 는 다음과 같다.

2.1. 매매(Jual Beli)

2.2. 교환(Tukar Menukar)

2.3. 증여(Hibah)

2.4. 유언 증여(Hibah Wasiat)

2.5. 상속(Waris)

2.6. 출자(Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain)

2.7. 권리분리(Pemisahan hak yang mengaki-batkan peralihan)

2.8. 낙찰(Penunjukan pembeli pada lelang)

2.9. 확정판결문집행(Pelaksanaan putusan hakim yang berkekuatan hukum tetap)

2.10. 합병(Penggabungan usaha)

2.11. 통합(Peleburan usaha)

2.12. 분리(Pemekaran usaha)

2.13. 신 권리(Pemberian hak baru)

* 최근 국세청장이 내린 부동산소득세 징수 업무 지침 대상은 매매 형태이다.

3. 고시지가(Nilai Jual Objek Pajak/NJOP/* 과세목적물에 대하여 정부에서 정한 시장가)

인도네시아 정부는 토지 및 건물에 대하여 고시 지가제를 실시하고 있다. NJOP는 부동산 양도세, 양도소득세, 취득세, 재산세 과세, 감정가, 공매가 등에 기준으로 삼는 중요한 기준이다. NJOP는 대 부분 시장가보다는 낮게 되어 있으나 매년 인상 추세이다. 2014년 자카르타 지역NJOP는 2013 년도에 비해 평균 100% - 240% 인상이 되었 으며 재산세도 큰 폭으로 인상되었다. 고가 부동 산이 집중되어 있는 자카르타 남구 주요 지역의 2014년도 NJOP는 다음과 같다.

4. 부동산양도세(Final)

4.1. 실 거래가와 NJOP 중 더 높은 가격이 과세기 준이며 세율은 5%이다.

실 거래가는 Rp.150억이나 NJOP는 Rp.100억 인 경우에 법규상으로는 실 거래가인 Rp.150억 x 5% = Rp.7억 5천만의 부동산양도세를 선납해 야 한다. 그러나 많은 사람들은 절세하기 위하여 NJOP인 Rp.100억 x 5% = Rp.5억을 납부하고 있는 실정이다.

4.2. 부동산양도세는 부동산매매증서(AJB) 서명 전에 선납해야 한다.

4.3. 부동산 양도 시 마다 해당된다.

5. 부동산양도 소득세

상술한“1항”의 2014. 8. 14. 자 국세청장 업 무수행지침서 제SE-30/PJ/ 2014 호(Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-30/PJ/2014 tentang Pengawasan Atas Transaksi Pengalihan Hak Atas Dan/Atau Bangunan Melalui Jual Beli)의 본질이 부동산 양도 소득세 징수이다.

A씨가 2010년 1월 3일 B사와 Rp.50억에 아파 트 매매약정서(PPJB)를 체결하고 아파트 대금을 완불 후 3년이 지난 2014년 1월 3일에 Rp.75억 에 C씨에게 매각했으나, 등기권리증서가 아직 나 오지 않아서 PPJB 만 권리만 C씨에게 넘겼다. 이 런 경우에 A씨는 등기권리증서 명의변경없이 전 매로 Rp.25억의 차익을 얻었으며 이 차익 Rp.25 억에 대하여 부동산양도소득세 납부 의무가 있다. 개인 소득세의 세율은 다음과 같다.

- 처음 Rp.5천만은 5%

- 이후 추가 Rp.5천만 - Rp.2억5천만은 15%

- 이후 추가 Rp.2억5천만 - Rp.5억은 25%

- 이후 잔액은 전액 30%

* A씨의 부동산양도 소득세를 계산해본다.

- Rp.5천만 x 5% = Rp.2백5십만

- Rp.2억5천만 x 15% = Rp.3천7백5십만

- Rp.5억 x 25% = Rp.1억2천5백만

- Rp.25억 - (Rp.5천만+Rp.2억5천만+Rp.5

억) x 30% = Rp.5억1천만 + 부동산양도 소득

세 총액: Rp.6억7천5백만

6. 부동산 취득세(Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan/BPHTB)

6.1. 실 거래가와 NJOP 중 더 높은 가격이 과세기 준이며 세율은 5%이며,

지방에 따라 다르게 일정액의 비과세 기준 (NPOTKP/Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak)을 두고 있다. 자카르타 남구에 위치 한Rp.150억 짜리 아파트를 매입한 경우 취득세 는 다음과 같다.

- (Rp.150억 - Rp.8천만) x 5% = Rp.7억 1 천만

6.2. 부동산취득세는 부동산매매증서(AJB) 서명 전에 선납해야 한다.

7. 신축 아파트 매매 시 발생하는 제세공과금

7.1. 양도세 : 개발업체 부담

7.2. 부가가치세 : 10%

7.3. 호화물품세(면적 150 M2 이상 아파트) :

20%

7.4. 취득세 : 5%(일정 비과세액 공제 후)

7.5. 매매증서 작성 공증인비

7.6. 등기권리증서 명의 변경비