2018년 2월호 주택시장 급변… 한인동포, 부동산 어떻게 관리할까?
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2018.02.17 04:42
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인구구조의 변화로 주택의 의미가 투자에서 거주로 인도네시아도 소형 아파트 수요 증가 해외서 2년 이상 살면 10년 넘게 소유한 국내 주택도 양도세 대상 한국 거주자 요건 등 세무사와 상담이 필요
인류는 지난 100년보다 앞으로 10년간 더 큰 변화를 맞이할 것이라고 미래학자들은 말한다. 고 령화, 저출산, 1인가구 증가, 생산가능인구(15~65세) 감소, 인공지능(AI), 노마드(nomad: 유 목민) 등 은 부동산 시장의 미래를 예측할 수 있는 키워드다. 이 같은 변화는 우리나라는 물론이 고 곧 인도네시아에도 닥칠 글로벌 시대의 지구촌 문제다. 즉 인구구조의 변화가 주택과 주거에 큰 변화를 가져올 것이다.
이 글은 2017년 11월 출간된 ‘주거혁명 2030’(지은이 박영숙, 숀 함슨)의 내용을 기초 자료 로 작성되었다. 인생이라는 큰 계획에서 한두 번의 기회에 지나지 않는 주택과 부동산의 투자를 결정하는 데 함께 고민해 보자는 취지이다. 인도네시아에 사는 한인들 대부분은 경제활동이 줄어 드는 시점에 본국으로 귀국하게 될 것이며, 인도네시아에서 정착해 살게 될 한인들도 현지 부동 산에 대해 예측하고 고민해 보는 건 매우 중요한 미래 설계라고 생각된다.
인간의 삶에서 기본 요소인 의식주 가운데 집은 인간에게 휴식과 안전을 제공하는 중요한 요 소인 만큼 집을 구입하는 것은 인생의 계획에서 매우 중요한 부분이다. 젊었을 때 대출을 받아 서 집을 구입한 뒤 이를 평생 갚으면서 살아가는 모습은 우리 주위의 흔한 풍경이 되었다. 그리 고 이로 인한 가계부채는 사회 문제가 되고 있으며 미래에 재앙이 되어 우리에게 되돌아 올 수도 있다. 우리는 곧 ‘인구 절벽’을 맞을 것이고 뒤따라오는 ‘주택 절벽’도 피해가지 못할 것이 기 때문이다.
특히 우리나라의 경우, 주택 수요자인 40대의 감소는 주택 시장을 얼어붙게 하는 한편, 비혼과 고령화로 인한 1인 가구의 증가는 작은 주택의 수요를 늘릴 것이다. 또 교통의 발달과 인공지능 (AI)으로 인한 일자리 감소는 일자리를 찾아 세계 어디로든 이동하는 노마드 주거 문화를 만들 어 빌려 쓰고 공유하는 집, 최소한의 주거 공간 등 새로운 트렌드를 만들어낼 것이다.
한국의 경우, 2018년 인구 절벽이 시작되면서 부동산 가격 역시 하락세를 보일 것이라는 전망 이다. 단순히 인구가 줄어들기 때문이 아니라 생산가능인구가 줄어들어 주택 수요가 감소하게 된 다. 일부 전문가들은 인구 감소로 인해 부동산 가치가 하락할 수밖에 없다고 하는 반면, 인구가 감소해도 인구구조의 변화로 부동산이 하락할 일은 없을 것이라고 말하는 전문가들도 있다. 그렇 더라도 급격한 인구구조 변화가 주택시장의 미래에 영향을 미칠 것이라는 점에는 이견이 없다.
한국은 가계 자산 중 부동산 비중이 유럽 등 다른 지역보다 훨씬 높아서 총인구의 감소가 상상 이상의 큰 영향을 줄 가능성이 높다. 특히 우리나라는 일본과 마찬가지로 이민이 자유로운 국가 가 아닌 만큼 일본의 부동산 절벽 사례와 유사한 길을 가게 될 것이다. 불황의 여파로 취업이 계 속 어려워지면서 젊은 세대의 부동산 수요가 급속히 줄어들고 있다. 심지어 일자리를 찾아 해외 로 떠나는 젊은이들도 증가하고 있다. 미래에 이런 변화는 더 급속도로 진행되어 무정착.무소유 시대의 부동산 절벽이 온다. 부동산을 묻어두면 언젠가는 효자 노릇 할 때가 올 것이라는 막연한 생각으로 접근해서는 안 된다.
그렇다면 인도네시아는 어떨까? 세계 인구 4위 국가인 인도네시아는 젊은 인구구조로 잘 알려 져 있다. 하지만 인도네시아는 2040년부터 고령화 사회가 시작될 것인 만큼 이제부터 고령사회 에 대비해야 한다고 최근 세계은행이 자체 보고서를 통해 조언했다. 이 보고서에 따르면 현재 인 도네시아 인구의 절반 가량이 30세 미만이다. 2016년 기준 28.6세가 인도네시아인의 평균 나 이다. 생산가능인구 100명당, 65세 이상 인구 비율인 ‘노인부양비’는 2015년 기준 8.7명으 로, 생산가능인구 11.4명이 노인 1명을 부양하는 셈이다. 인도네시아는 2050년에 생산가능인구 4.3명이 노인 1명을 부양하게 된다. 말그대로 고령사회가 된다.
17세기 초 자카르타(당시 자야까르따)를 점령한 네덜란드는 바따비아로 개칭하고, 자카르타 북부의 항구인 순다끌라빠를 기점으로 도시를 발전시켜, 현재 꼬따 뚜아(Kota Tua)라고 불리는 지역을 중심으로 남쪽으로 도시를 확장시켜나갔다. 1980년부터 자카르타의 도시화가 급격하게 진행되면서, 수도권의 동쪽으로 찌깜뻭 고속도로, 남쪽으로 자고라위 고속도로 및 서쪽으로 머락 고속도로가 건설되고 자카르타에 인구가 더욱 집중되기 시작했다.
최근 인도네시아 정부가 단일 섬으로 세계에서 가장 많은 인구가 사는 자바 섬을 일일 생활권 으로 만들겠다는 장기 프로젝트를 계획하고 있다. 그 일환으로 자카르타와 서부자바 주도인 반 둥을 아우르는 메트로폴리탄 건설을 모색하고 있다. 루훗 빤자이딴 해양조정장관은 지난해 11 월 서부자바주 찌까랑 지역에서 리뽀그룹이 개발하는 신도시 메이까르따(Meikarta) 기공식에 서 앞으로 2045년까지 내다보고 장기적으로 자카르타와 반둥을 잇는 메트로폴리탄 건설을 추진 하겠다고 시사했다. 서부자바 주 찌까랑 지역은 대형 제조업체들이 대거 몰려 있는 지역으로 찌 깜뻭 고속도로로 연결되며, 앞으로 경전철(LRT)과 자카르타-반둥 고속철도가 놓일 계획이다.
인도네시아 특히 자카르타에서 눈에 띄는 현상은 소형 아파트 건설 붐이다. 투자자문회사 찝따 다나(Ciptadana) 관계자는 자카르타에서 중산층 인구가 빠르게 증가하면서 1억~3억 루피아 가 격 대의 아파트에 대한 수요가 크다고 밝혔다. 또 수요자들이 교통비와 출퇴근 시간에 대한 부담 때문에 장거리 출퇴근을 기피하면서 도심에 있는 주택을 선호하는 경향이 커서 도심 주택 가격 상승세가 강할 것으로 예상했다. 다만 지난해에는 자카르타 아파트 수요가 컸음에도 공급 물량 도 커서 가격 상승폭이 제한됐다.
우리나라의 부동산 시장 상황은 어떤가? 서울과 수도권은 일자리를 구해 이동해오는 인구로 인 해 당분간은 인구 감소가 나타나지 않겠지만 비수도권의 쇠퇴현상은 현실로 나타나고 있다. 인구 가 빠져나간 비수도권은 경제활동인구, 그중에서도 특히 젊은 층의 이탈로 집과 땅값이 하락하 고 있다. 인구가 감소하면 성장률이 둔화되고 빈 집이 늘어날 게 뻔하다. 아울러 빠르게 진행되는 고령화 현상도 부동산 시장에 미치는 영향은 막대하다. 특히 주택 수요의 핵심 계층인 40대로의 진입 인구는 2014년을 정점으로 2020년까지 50만 명이, 2025년까지 100만 명이 감소할 것으 로 예상된다. 이들 인구의 감소는 결국 주택산업 및 경제 성장에 큰 타격을 줄 것이다.
우리나라에 부동산을 보유한 한인들이 주의하여 할 사항이 여럿 있는데, 가장 보편적인 문제점 인 양도소득세에 대해 알아보겠다. 인도네시아 한인을 비롯한 재외국민 중 비거주자로 구분되는 경우 엄청난 양도소득세가 부과된다. 예컨대 재외국민이 한국에 집을 보유한 지 10년이 넘은 경 우에 양도소득세를 내야 하나? 우리나라 소득세법에 의하면 거주자가 2년 이상 보유한 1가구 1 주택에 대해서는 양도가액이 9억원을 초과하지 않으면 양도소득세가 비과세 대상이다. 하지만 양도 당시 거주자가 아닌 경우는 비과세가 적용되지 않는다. 다만 비거주자의 과세 부담을 덜어 주기 위해 거주자가 출국일로부터 2년 이내에 국내의 1주택을 양도할 때는 비과세가 적용된다.
거주자와 비거주자는 어떻게 구분하나? 재외동포의 거주자 요건은 당해년도에 183일 이상 체 류하면 거주자로 간주하지만, 그 이상의 요건을 충족시켜야 한다. 통상 국내 거주를 필요로 하는 직업을 가진 경우, 생계를 같이하는 가족이 있고 또 그 직업 및 자산상태에 비추어 볼 때, 계속하 여 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때 등 여러 요건을 따지게 된다. 세법개정에 따른 후속 시행령 개정이 속속 진행되는 만큼 세무사 등 전문가와 상담이 필요하다.
많은 사람들이 앞으로 우리가 살아갈 세상은 그동안 살아온 세상과 크게 다를 것이라고 말한다. 새로운 기술은 생활방식과 법규정을 바꿀 것이다. 재산과 투자에 대한 개념도 달라지고 있다. 농 경시대에는 많은 자녀와 넓은 토지가 재산이었고, 산업시대에 들어서는 많은 주택, 빌딩, 예금 등 이 가치 있는 재산이었다. 그러나 이들의 가치가 앞으로 계속될 것인가? 나의 미래를 보장해줄 재 산은 어떤 형태가 될지 고민해봐야겠다.
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