2018년 1월호 인도네시아 부동산 법 알고 계약하세요~
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인도네시아 토지법 (Undang Undang Pokok Agraria No.5 tahun 1960)은 외국인들에겐 굉장히 복잡하고 어려운 법임에 틀림이 없다. 어려울뿐만 아니라 안다 할지라도 토지법은 외국인들이 인도네시아에서 토지를 소유하는 것이 쉽지 않다는 것을 알게 한다. 왜 인도네시아는이렇게 토지법을 어렵고 복잡하게 만들어 외국인들이 토지를 맘놓고 소유하지 못하도록 만들어 놓았을까?
먼저 이 법을 이해하려면 인도네시아 역사를 이해해야 한다. 인도네시아는 네델란드로부터 300년 이상 지배를 당해왔으며 네델란드뿐만 아니라 일본으로부터 식민지 생활을 하며 자국의 자원과 양식을 약탈 당하며 자국의 국민들이 고통속에 힘들어 했던 세월들이 있었다.
독립 이후 인도네시아인들은 이러한 일 들이 다시는 나오지 않도록 인도네시아 헌법에 이 나라의 토지, 물, 천연 자원은 나라의 지배하에 있으며 이 것들은 인도네시아인들의 공공유익을 위해 사용됨을 명시하고 있다. 그러므로 이 헌법을 근간으로 한 토지법은 자국민 이외에 외국인이 토지를 자유롭게 소유하는 것을 막고 있다.
인도네시아의 복잡한 토지법을 들여다보면 먼저 인도네시아에서는 그 토지의 사용 목적에 따라 4가지 종류의 타입으로 구분해 둔 것을 볼 수 있다. 소유권(Hak Milik/HM), 사업권(Hak Guna Usaha/HGU), 건축권(Hak Guna Bangunan/HGB), 사용권(Hak Pakai/HP)으로 나누어지는데 소유권은 단지 인도네시아인, 정부 기관이나 특수 공법인에게만 주어진다. 이 소유권은 외국인이나 법인이 소유할 수 없으며 외국인이 이 소유권의 토지를 상속 혹은 증여 받았을 경우 일년 안에 소유권을 가질 수 있는 적법자(인도네시아국인, 18세 미만의 이중국적 안 됨)에게 양도해야 하며 그렇지 않을 경우 그 토지는 나라에 귀속 된다. 사업권, 건축권과 사용권은 외국 법인이 정해진 기간 동안 소유할 수 있다. 사용권은 국가나 다른 사람이 소유하는 토지를 사용하거나 토지상의 수확물을 채취할 수 있는 권리로써 인도네시아인, 인도네시아에 거주하는 외국인, 인도네시아에 주소를 가진 인도네시아 법인, 외국법인이 인도네시아에 세운 대표사무소, 외국대표나 국제단체의 대표, 정부기관이나 지방기관이 소유할 수 있다.
작년 2016년, 인도네시아 정부는 부동산 시장 규제 완화 정책으로 외국인도 인도네시아 부동산을 소유하게끔 법을 바꾸었다. (장관령 No.13/2016) 하지만 모든 부동산을 외국인이 자유롭게 살 수 있는 것은 아니다. 인도네시아 거주하는 외국인이 입주를 위해 자카르타 경우 단독 주택(최저 100억 루피아) 및 아파트(최저 50억 루피아)를 소유할 수 있게 되었다. 단, 이 부동산은 사용권 타입이여야만 하며 제한 소유 기간은 최장80년으로 제3자에게 렌트할 수 없다. 상속은 할 수 있되, 상속인이 인도네시아에 거주자가 아니면 상속을 하더라도 일년안에 적법한 소유자(인도네시아인, 18세 미만 이중 국적 안됨)에게 양도하여야 한다. 외국인이 이러한 고급 아파트 및 부동산을 소유 목적으로 구매시 PPBM(luxury Tax)이 부과된다. 결국, 인도네시아인이 아닌 외국인 신분으로 부동산을 소유함에 있어 많은 제약과 어려움이 따르는 것임에는 변함이 없다.
인도네시아 부동산 법은 인도네시 경제가 발전함에 따라 부동산 경기 부양 및 발전을 위해 점차 바뀌고 있다. 하지만 이 토지 시행령들의 근간이 되는 인도네시아 헌법 및 토지법은 외국인이 인도네시아 토지를 자유롭게 가질 수 있도록 호의적이지 않으며 또한 외국인이 인도네시아 토지를 자유롭게 소유할 경우 무분별한 부동산 투자로 인한 부동산 시장 과열을 막기 위해 외국인 부동산 소유 정책을 쉽게 허용하지 않을 것으로 보여진다.
글: 임수지변호사/법무법인 (유)원 sjilim@onelawpartners.com
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