재 산 세(PBB)

이 승 민 변호사 . 변리사yisngmin@centrin.net.id

YSM & PARTNERS

Jakarta 특별주의 2014년도 재산세(Pajak Bumi dan Bangunan/PBB)가 대폭 인상되었 다. 700% 넘게 인상된 지역도 있다. 주거지 상 업지 가리지 않고 엄청나게 올랐다. 재산세 폭 등은2012년 3/4분기에 취임한 주지사가 2013 년 1년 동안 심각한 교통 체증 현상과 상습 홍수 문제는 해결하지 않고 세수 확보에 만 진력했다 는 비판을 받아도 될 만한 사항이지만, 법리상으 로 보면, 오류가 없으며, 오래 동안 과세 기준지 가 이하로 과세해온 재산세를 시가에 가깝게 조 정한 결과이기 때문에 공공연하게 불평할 수 도 없는 사항이다. 재산세 세율은 현 주지사 취임 후 결정된 사항이 아니고 전 주지사 시절 2011년 도에 주의회에서 조례로 결정된 사항이다. 자카 르타 남구의 3층 짜리 한 주상복합 점포(Ruko) 의 경우를 보면 2013년도 과세기준 지가는 M2당 Rp.3,750,000.-이였는데 2104년도 과세기 준 지가는 Rp.27,000,000.-으로 시가와 별 차이 가 없는 수준으로 조정되어 무려 700% 이상 인 상되고 이를 기준으로 재산세 폭탄이 투하되었다. 2104년도 과세기준 지가의 시가화는 부동산 가 격 및 부동산 임대료에 상당한 영향을 미치고 있 으며, 대통령 선거 이후에 부동산 값이 많이 오를 것으로 전문가들은 내다보고 있다

1. 재산세 근거 법규

1.1. 토지 및 건물세에 관한 1985년 법률 제12호 및 1994년 법률 제12호

1.2. 토지 및 자카르타 특별주 조례 2011년 제 16호

2. 재산세 과세 대상(과세 목적물)

* 재산세는 대인세가 아니고 대물세이다.

2.1. 토지는 지표 및 지표 아래 부분 지하까지 과 세 목적물이며, 건물은 지상. 지하, 수상, 수중 혹 은 해저에 고정적으로 설치되어 있는 기술적인 고 정물을 의미하며, 다음에 해당되는 시설은 건물 로 간주된다.

2.1.1. 호텔 내 도로, 공장 내 도로 등 건물과 붙 어 있는 도로

2.1.2. 유료 도로(Jalan Tol)

2.1.3. 수영장

2.1.4. M2당 Rp.250,000.- 이상 고급 담장 혹 은 울타리

2.1.5. 축구장, 골프장, 테니스코트 등 옥외 혹은 옥내 운동 시설

2.1.6. 해상 혹은 육상 조선소, 선착장

2.1.7. M2 당 Rp.200,000.- 이상 정원

2.1.8. 저수조, 저유소, 가스저장소, 수도관, 기름 파이프, 가스 파이프

2.1.9. 전기, 전화, 안테나 용도로 본 건물의 높이 보다 더 높은 탑

2.1.10. 다층 건물

2.1.11. 아파트

2.2. 모든 과세 목적물은 등급이 있으며 등급은 재 무부장관령으로 정한다.

과세목적물에 대한 등급이 잘 못 메겨젔다 고 생 각하면 이의를 신청할 수 있다.

3. 재산세 과세 목적물이 아닌 토지 및 건물(*재산 세 안 내도 되는 토지 및 건물)

3.1. 중앙정부 혹은 지방정부가 행정 목적으로 사 용하는 토지 혹은 건물

3.2. 종교 분야, 사회 분야, 보건 분야, 교육 분 야, 국민 문화 분야 등 비영리 목적으로 공익을 위 해 사용되고 있는 토지 혹은 건물(사용자의 정관 에 비영리 목적 공익 단체로 명기되어 있어야 함)

3.3. 묘지, 선사시대 유적 혹은 유사한 목적으로 사용되고 있는 토지 혹은 건물

3.4. 거주 혹은 상업 목적으로 이용되지 않는 보 호 문화재

3.5. 녹지대, 보호림, 자연보호 구역, 관광림, 국 립공원, 농촌의 농경지가 아닌 가축용 목초지, 아 직 아무런 권리가 부여되어 있지 않은 국가 소유 토지

3.6. 호혜협약에 근거한 타국의 외교 및 영사 시설

3.7. 재무부장관령으로 정한 국제기관 대표부의 시설

4. NJOP(과세 기준지가)

4.1. 직역하면 과세목적물 매가이다. 즉, 과세목적 물인 토지 혹은 건물을 매각하는 경우에 받을 가 격을 뜻하며, 신축물인 경우에는 건설비를NJOP 로 할 수 있다.

4.2. 면세NJOP : 납세의무자 1인 당 Rp.15,000,000.-

4.3. NJOP는 매년 조정한다.

5. 재산세 납세의무자

5.1. 재산세 납세의무자는 소유자, 점유자, 사용 자, 권리행사자, 혹은 재산세 과세목적물로부터 유익을 얻는 개인 혹은 단체이다. 소유자가 아닐 지라도 재산세 과세목적물을 점유하고 있거나, 사 용하고 있거나, 권리를 행사하고 있거나, 유익을 얻고 있으면 재산세 납세의무가 발생한다.

5.2. 재산세 납세의무자가 불명한 경우에는 주지 사는 직권으로 상술한 “5.1.”항에 근거하여 재 산세 납세의무자를 정한다. 본인 납세의무자가 아니라고 생각하는 사람은 재산세 재산세납세 의무자 지정에 대하여 이의를 제기할 수 있으며, 이의 제기 인정 여부는 접수일로부터 1(한)달 이내에 처리해야 한다. 1(한)달 이내에 미처 리 시는 이의 제기는 인정된 것으로 간주된다.

6. 재산세 세율

6.1. NJOP 100억 Rupiah 이상 토지 및/혹은 건물 : 0.3%

6.2. NJOP 20억 Rupiah - 100억Rupiah 미만 토지 및/혹은 건물 : 0.2%

6.3. NJOP 2억 Rupiah - 20억Rupiah 미만 토지 및/혹은 건물 : 0.1%

6.4. NJOP 2억 Ruiah 미만 토지 및/혹은 건물 : 0.01%

* 재산세 세율이 NJOP에 따라 30배(0.3% : 0.01%)나 차이가 난다.

7. 재산세 납부 자동 만기

다음의 하나에 해당하는 경우에는 재산세는 자동 만기된다(즉시 납부해야 한다),

7.1. 납세의무자가 영구 출국하거나 영구 출국 의지가 있는 경우

7.2. 과세 목적물의 소유권 혹은 점유권을 양도하는 경우

7.3. 납세의무자가 사업체를 해산, 청산, 합병, 통합, 분리하는 경우

7.4. 정부에 의해 폐업당하는 경우

7.5. 과세목적물이 제삼자에 의해 압류되거나 파산 징후가 있는 경우

8. 재산세 계산 “예”

8.1. “예 1”

- 토지 : 면적 200 m2, 가격 Rp.500,000.-/m2

- 건물면적 : 면적 100 m2, 가격 Rp.900,000.-/m2

+ 재산세 계산

- 토지가격 : 200 m2 x Rp.500,000.- = Rp.100,000,000.-

- 건물가격 : 100 m2 x Rp.900,000.- = Rp.90,000,000.-

- 토지 및 건물 과세기준가 = Rp.190,000,000.-

- 면세 기준가 = Rp.15,000,000.-(-)

- 토지 및 건물 재산세 과세가 = Rp.175,000,000.-

- 재산세 세율 = 0.01%

- 재산세 : 0,01% x Rp.175,000,000.- = Rp.17,500.-

8.2. “예 2”

- 토지 500 m2, 가격Rp.1,000,000.-/m2

- 건물 350 m2, 가격Rp.1,500,000.-/m2

- 고급 울타리 150 m x 2 m, 가격 Rp.250,000.-/m2

+ 재산세 계산

- 토지가격 : 500 m2 x Rp.1,000,000.- = Rp.500,000,000.-

- 건물가격 : 350 m2 x Rp.1,500,000.- = Rp.525,000,000.-

- 고급 울타리 : 150m x 2m x Rp.250,000.- = Rp.75,000,000.-

- 토지 및 건물 과세기준가 = Rp.1,100,000,000.-

- 면세 기준가 = Rp.15,000,000.-(-)

- 토지 및 건물 재산세 과세가 = Rp.1,085,000,000.-

- 재산세 세율 = 0.1%

- 재산세 : 0.1% x Rp.1,085,000,000.- = Rp.1,085,000.-

8.3. “예 3”

- 토지 1,000 m2, 가격 Rp.4,000,000.-/m2

- 건물 700 m2, 가격 Rp.2,000,000.-/m2

- 고급 울타리 300 m x 2 m, 가격Rp.350,000.-/m2

- 고급 정원 200 m2, 가격 Rp.250,000.-/m2

+ 재산세 계산

- 토지가격 : 1,000 m2 x Rp.4,000,000.- = Rp.4,000,000,000.-

- 건물가격 : 700 m2 x Rp.2,000,000.- = Rp.1,400,000,000.-

- 고급 울타리 : 300m x 2m x Rp.350,000.- = Rp.210,000,000.-

- 고급 정원 : 200 m2 x Rp.250,000.- = Rp.50,000,000.-

- 토지 및 건물 과세기준가 = Rp.5,660,000,000.-

- 면세 기준가 = Rp.15,000,000.-(-)

- 토지 및 건물 재산세 과세가 = Rp.5,645,000,000.-

- 재산세 세율 = 0.2%

- 재산세 : 0.2% x Rp.5,645,000,000.- = Rp.11,290,000.-

8.4. “예 4”

- 토지 1,500 m2, 가격 Rp.6,000,000.-/m2

- 건물 800 m2, 가격 Rp.2,000,000.-/m2

- 고급 울타리 300 m x 2 m, 가격Rp.350,000.-/m2

- 고급 정원 200 m2, 가격 Rp.250,000.-/m2

+ 재산세 계산

- 토지가격 : 1,500 m2 x Rp.6,000,000.- = Rp.9,000,000,000.-

- 건물가격 : 800 m2 x Rp.2,000,000.- = Rp.1,600,000,000.-

- 고급 울타리 : 300m x 2m x Rp.350,000.- = Rp.210,000,000.-

- 토지 및 건물 과세기준가 = Rp.10,860,000,000.-

- 면세 기준가 = Rp.15,000,000.-(-)

- 토지 및 건물 재산세 과세가 = Rp.10,845,000,000.-

- 재산세 세율 = 0.3%

- 재산세: 0.3% x Rp.10,845,000,000.- = Rp.32,535,000.-