2014년 04월 부동산법 <이승민>
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이 승 민 변호사 . 변리사 yisngmin@centrin.net.id
YSM & PARTNERS
인도네시아 법률해설 부 동 산 법(3)
(전호에서 계속)
12. 사용권(Hak Pakai)
사용권은 국가 혹은 다른 사람 소유의 토지를 사 용하거나 토지로부터 산물을 채취할 수 있는 토지 에 대한 한시적 권리이다.
12.1. 사용권 보유가 가능한 자는 다음과 같다.
12.1.1. 인도네시아 국적 보유자
12.1.2. 인도네시아법에 근거하여 설립되고 인도 네시아영토 내에 법적 주소를 두고 있는 법인
12.1.3. 정부 각 부처, 기관 및 지방자치 정부
12.1.4. 종교 및 사회단체
12.1.5. 인도네시아에 거주하고 있는 외국인(*기 한부 거주허가서(KITAS 혹은 KITAP 보유자)
12.1.6. 인도네시아에 법적인 주소를 두고 있는 외국 법인의 지사(*상사의 지사)
12.1.7. 외국정부 혹은 국제기구의 대표부(*대사 관, 총영사관, UN 대표부, UNICEF 대표부, EU 대표부, ASEAN 대표부 등)
12.2. 사용권 보유자의 법적 신분이 상기“12.1 항”에서 규정한 신분을 상실한 경우에는 1(일) 년 이내에 유자격자에게 토지권을 양도해야 하며, 1(일)년 이내에양도하지 않는 경우에는 사용권이 실효한다.
12.3. 사용권은 국가 소유 토지, 개발권 토지 및 소유권 토지에 부여할 수 있다.
국가 소유 토지 혹은 개발권 토지에 사용권 부여 여부 결정권은 중앙 토지원장에게 있으며 타인 소 유 소유권 토지에 사용권 부여는 반드시 토지문서 작성관이 토지 소유권 보유자와 사용자 간에 작성 한 사용권 제공 문서에 의해야 하며 사용권은 반 드시 등기를 해야 한다.
12.4. 사용권 유효 기간
12.4.1. 국가 토지에 대한 사용권은 최초 최장25(이십오년)년을 주며 25년이 지나면 최장20(이십)년 연장이 가능하며 다시 최장 25(이십오) 년 갱신이 가능하다. 토지를 정부 각 부처, 기관, 종교 및 사회단체 혹은 외국정부 혹은 국제기구의 대표부(*대사관, 총영사관, UN 대표부, UNICEF 대표부, EU 대표부, ASEAN 대표부 등)가 특정 목적으로 사용하는 경우에는 기한을 정하지 않고 연장이 가능하다.
12.4.2. 국가 소유 토지에 대한 사용권 연장 조건 은 토지가 사용권 부여 목적데로 사용되고 있어야 하며 사용권 부여 조건을 모두 충족시켜야 하며 사용권 보유자가 상술한“12.1.항”의 법적 신분 을 유지하고 있어야 하며 늦어도 만기 2(이)년 전 에 연장 신청을 해야 한다.
12.4.3. 투자 목적 사용권인 경우에는 최초 25년, 연장 20년, 갱신 25년 토탈 70(칠십)년을 일시 에 줄 수 있다.
12.4.4. 개인 소유 토지에 대한 사용권 유효 기간 은 최장25(이십오)년을 허용하나 기간 연장을 불허하며 만기가 되면 토지문서 작성관이 소유권 보유자와 사용권자 간에 체결한 토지 문서에 근거 하여 신 사용권을 부여할 수 있으며 사용권을 반 드시 등기해야 한다.
12.5. 사용권 보유자의 의무
12.5.1. 법정 공과금을 지불해야 한다. 공식 경비는 사용권 취득세는 5%이며 다른 공과금이 더 있다.
12.5.2. 토지 사용권을 부여하는 정부의 결정서에 있는 목적데로 토지를 사용해야 하며 토지 및 구 축물 관리를 제대로 해야 하며 환경 훼손이 없게 토지를 사용해야 한다.
12.5.3. 사용권이 실효하는 경우에는 토지를 국가 에 반환해야 하며 등기권리증서원본도 정부에 반 환해야 한다.
12.6. 사용권 토지에 담보권 설정이 가능하다. 즉 담보물로 제공이 가능하다.
12.7. 사용권 토지를 매매, 교환, 출자, 증여 및 상 속으로 권리 양도가 가능하다.
12.8. 사용권 토지에 대한 매매는 반드시 토지문서 작성관(PPAT)이 작성한 매매증서로 해야 한다.
12.9. 사용권 실효
12.9.1. 사용권 등기 권리증서에 기재되어 있는 사용권 만기일이 되면 사용권은 실효한다. 따라 서 사용권 토지(부동산)을 매입 시에는 등기 권 리증서에 기재되어 있는 만기일에 유념해야 한다.
12.9.2. 사용권 보유자의 의무사항을 이행하지 않 는 경우에는 관련 기관에서 사용권을 취소시킬 수 있으며 법원의 확정판결문이 있는 경우에도 사용 권은 실효하며, 사용권 보유자가 만기일 전에 자 진 반납하는 경우에도 사용권이 실효하며, 공익 을 위해 국가에서 수용하는 경우에도 실효하며, 사용권 보유자가 인도네시아 국적을 상실하고 1(일)년 이내에 해당 토지를 양도하지 않은 경우에 도 실효하며, 사용권 보유 법인이 법인자격을 상실한지1(일) 이내에 사용권을 양도하지 않은 경우에도 사용권 은 실효하며 해당 토지가 천재지변으로 유실되는 경우에도 실효한다.
12.10. 국가 소유 토지에 대하여 사용권 보유자 가 사용권을 연장 혹은 갱신하지 않는 경우에는 전 사용권 보유자는 토지 위에 있는 구축물 혹은 건축물 등을 자신의 비용으로 완전히 철거하여 빈 토지 상태로 사용권 실효일로부터 1(일)년 이내 에 국가에 반환해야 한다. 전 사용권 보유자가 구 축물 혹은 건물 철거 의무를 이행하지 않는 경우에는 정부에서 철거하고 그 철거 비용은 전 사용 권 보유자가 부담한다. 그러나 국가에서 구축물 혹 은 건물을 필요로 하는 경우에는 전 사용권 보유 자에게 구축물 혹은 건물에 대하여 배상해야 한다.
12.11. 개인 소유 토지 혹은 개발권 토지에 대한 사용권이 실효하는 경우에는 전 사용권 보유자는 해당 토지를 소유권 혹은 개발권 보유자에게 반환 해야 하며 사용권 설정 시 약정된 사항을 성실하 게 이행해야 한다.
13. 부동산매매 서류 작성
13.1. 부동산 매매서류는 반드시 공증인 혹은 토 지문서 작성관(PPAT)이 작성해야 한다. PPAT 업무는 면장 혹은 구청장이 수행하는 지역도 있 다.(*면장이나 구청장은 공증인에 비해 수수료가 비싸므로 PPAT 혹은 공증인 이용이 유리하나 경 우에 따라서는 면장 혹은 구청장 이용이 불가피한 경우도 있다).
13.2. 통상 매도자의 의무사항과 매입자의 의무 사항을 약정해서 매매 약정서를 먼저 작성 후에, 각각의 의무사항이 이행되면 매매증서를 작성하 는 방법과 바로 매매증서를 작성하는 방법이 있 다. 거래되는 부동산의 등기 권리증 유무, 매도자 의 형편, 매입자의 형편 등을 감안해서 방안을 결 정하게 되나, 어느 방법을 택하는 것이 유리한 지 는 전문가와 상의해서 최종 결정하는 것이 바람 직하다.
14. 부동산 중개업체
14.1. 부동산 중개업체의 수가 별로 많지 않으며, 대부분의 중개업체는 부동산에 대하여 제한된 정 보를 가지고 있으며, 한국에서와 같은 세련된 중 개 써비스 기대는 무리이다. 필요한 부동산을 원 매자가 열심히 찾아야 원하는 부동산 매입이 가능 한 실정이다.
14.2. 부동산 중개는 외국인에게는 불허하고 있는 업종이나 부동산중개업을 하고 있는 한인들이 있 으며, 주거목적 아파트 혹은 주택 매입에는 실질 적인 도움을 받을 수 있다. 그러나, 산업용 토지, 공장 혹은 대형 부동산 매입은 한인 중개인보다는 인도네시아의 전반작인 상황을 잘 아는 사람의 조 언을 듣고 결정하는 것이 바람직하다.
15. 부동산 중개비
인도네시아에서 부동산 중개비는 매도자가 부담 하는 오래된 관행이 있다. 돈을 내는 사람은 부동 산 중개비를 부담하지 않고 돈을 받는 사람이 중 개비 전액을 부담한다. 통상 매매의 경우는 거래 액의 3%, 임대차의 경우는 5%이다. 그러나 매입 자가 특별한 주문을 한 경우에는 매입자에게도 중 개비를 요구하는 경우가 있다.
16. 외국인의 아파트 매입
사용권 토지 위에 건축된 아파트는 KITAS 혹은 KITAP을 보유한 외국인도 매입이 가능하나 거의 모든 아파트는 건축권 토지 위에 건축이 되어 있 어서 외국인이 자신의 명의로 아파트를 매입하는 것이 현실적으로는 가능한 상황이 아니다. 따라서 아파트를 매입한 외국인들이 자신의 소유권을 여 러 가지 형태로 보호책을 강구하고 있다.
16.1. 아파트 분양청약 신청시 확인이 필요한 개 발업체의 인허가
16.1.1. 설립 정관, 개정 장관 및 법무부 승인서
16.1.2. 세적 등록증
16.1.3. 부가가치세 과징 지정회사 증명서
16.1.4. 사업허가서
16.1.5. 아파트 소재 허가서
16.1.6. 아파트 건축허가서
16.1.7. 토지 등기 권리증
16.1.8. 1996년도 재무제표
16.1.9. 매매 약정서 견본
16.1.10. 매입자의 소유증명 등기권리에 관한 설 명 요구
16.2. 통상 있는 문제점
16.2.1. 아무런 약정서도 없는 상태에서 청약신청 보증금과1차 불입금 및 2차 불입금 및 부가가치 세 10% 지급해야 하며,
16.2.2. 상기 항의 해당 금액을 지급 후에야 분양 업체에서 지정한 공증인 사무소에 매매약정서에 서명을 할 수 있으며,
16.2.3. 아파트 완공 후 정부로부터 아파트 주거 허가서가 나온 후에야 매매증서 작성이 가능하며,
16.2.4. 매매증서 서명 후 아파트에 대한 소유권 이 발생하며, 이 권리를 토지청에 등록하나,
16.2.5. KITAS 혹은 KITAP 보유자는 자신의 명 의로 등기가 불가능함으로 회사 명의 혹은 인도네 시아 국민 명의로 등기를 해야 하며,
16.2.6. 이에 대한 안전 보호 장치를 해야 할 필 요가 있다.
16.3. 위임장 방식 분양.매입의 문제점
16.3.1. 아파트 분양.매매는 민사관계로 계약 자 유의 원칙이 적용되어, 계약 당사자끼리 계약 체 결이 자유이며, 이에 대한 권리와 의무도 계약 당 사자의 소관이다.
16.3.2. 등기상의 명의가 분양업체로 되어있으므 로 분양업체에 대한 채권자가 하더라도 법적인 채 권을 행사할 수 있다(압류.매매 등).
16.3.3. 명칭과 내용은 취소불능 위임장으로 되 어 있으나 현실적으로는 위임자가 임의로 피위임 자의 동의없이 취소가 가능하다(취소에 대한 책 임이 있다고 판결이 나오면 나중에 책임만 지면 된다).
16.3.4. 위임자의 일방적인 취소로 인해서 실제 소유주가 피해를 당하였을 경우에 민사소송 제기 시 받은 손해를 법적으로 증명할 의무가 있다.
16.3.5. 민사소송 청구시 해결기간이 통상 2-3년 소요되며,
16.3.6. 승소할지라도 상대방이 지급능력이 없으 면 상대방에게 체형을 가하지 못하도록 되어있는 인도네시아 법 때문에 실효는 기대하기가 힘들며,
16.3.7. 더욱이 상대가 법인인 경우에 도산되면 피해 배상이 현실적으로 쉽지 않다. 따라서 아파 트 명의를 분양업체 명의로 놔둔채 위임장 식으로 분양을 받는 것은 매입자 입장에서는 위험부담을 아주 높다고 할 수 있다.
16.4. 위험을 줄이는 매입 형태
16.4.1. 아파트를 외국인이 자신의 명의로 등기할 수 없는 경우에는 조그만한 회사를 설립해서 회사 의 명의로 등기하거나.
16.4.2. 신뢰할만한 인도네시아 국민(현지인 혹 은 인도네시아 국적을 보유하고 있는 한인 동포) 의 명의를 빌려 등기하고, 아파트에 대하여 저당 권을 설정하는 방법이 있다.
Indonesian Rupiah
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