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000㎡ 4.6. 초과 시에는 토지청 장관의 허가를 얻어야 한다. 인도네시아법 해설(351회) 한인뉴스 2025년 11월호 I 67 이승민 변호사 . 관재사 | YSM & PARTNERS yisngmin@gmail.com 7.8. 기타 지역 : Rp.10억 8. 외국인이 매입한 주택 혹은 아파트에서 본인 이 반드시 거주해야 하는지 여부 관련 정부령 및 장관 시행령에는 사용권을 보유 한 외국인 본인이 해당 주택 혹은 아파트에서 직 접 거주해야 한다는 규제는 없으며 1945년 독립선언 직후 제정한 헌 법에 “토지와 물과 공중은 국가에 속한다”고 명 시하였다. 그 결과 외국인에게 부동산 보유를 전 면적으로 금지해 왔다. 그러나 경제 개발을 위해 1967년부터 외국 자본에 문호를 개방한 이후 많 은 외국인들이 들어와 살게 되면서 AJB를 체결해야 소유권이 매입 자에게 이전된다. 따라서 현실적으로는 KITAS 혹은 KITAP을 보 유하지 않은 외국인도 PO 단계에서 AJB 전 단계 까지 매입이 가능하며 KPPA 등) 1.5. 외국 공관(대사관·총영사관 등) 혹은 국제 기구의 대표부 (UN 기구 등) 1.6. 중앙정부 기관 1.7. 지방정부 기관 2. 외국인의 주택·아파트 보유 자격 요건 2.1. 거주허가(KITAP) 혹은 기한부 거주허가 (KITAS)를 보유하고 있는 외국인 2.2. 주택 보유자 외국인 사망 시 PPJB 상태로 전매가 가능 하다. PPJB 상태에서의 전매에는 부동산 양도소 득세가 발생하며 Sertifikat 이후 매각 시에는 부 동산 양도세가 발생한다. (다음 호에 계속) 5. 외국인에게 보유를 허용하는 지역별 주택 최 저가 5.1. 자카르타특별주 : Rp.50억 5.2. 반텐주 : Rp.50억 5.3. 서부자바주 : Rp.50억 5.4. 중부자바주 : Rp.50억 5.5. 동부자바주 : Rp.50억 5.6. 족자카르타특별주 : Rp.50억 5.7. 발리주 : Rp.50억 5.8. 서부누사텡가라주 : Rp.30억 5.9. 북부수마트라주 : Rp.20억 5.10. 동부깔리만탄주 : Rp.20억 5.11. 남부술라웨시주 : Rp.20억 5.12. 리아우제도주 : Rp.20억 5.13. 기타 지역 : Rp.10억 6. 외국인에게 보유를 허용하는 주거용 아파트 의 조건 6.1. 개발권 토지에 부여된 사용권 토지에 건축 된 아파트 6.2. 소유권 토지에 부여된 사용권 혹은 건축권 토 지에 건축된 아파트 6.3. 위 6.1항 및 6.2항의 아파트는 특별경제구역 공매대금은 제세 공과금을 공제한 후 잔액을 상속인에게 인계한다. 3. 외국인과 결혼한 인도네시아 국민의 부동산 보유 재산은 부부 공동 소유라는 혼인법의 원칙 때문 에 면적 또는 가격을 기준으로 하여 외국인의 주거용 부동산 보유를 제한적으로 허용하고 있다. 그러나 주거용이 아닌 다른 목적의 부동산에 대한 외국인 보유는 아직도 불허하고 있다. 1. 인도네시아에서 아파트 소유권 보유가 가능 한 자 1.1. 인도네시아 국민 (Warga Negara Indonesia / WNI) 1.2. 인도네시아 법인 (*주식회사/PT 부부 간 재산분리 약정서를 체결한 후에만 부 동산 보유가 가능하다. 4. 외국인에게 보유를 허용하는 주택의 조건 신축·세컨핸드 주택·아파트 모두 허용하고 있 다. (구법에서는 신축만 허용되었다.) 4.1. 소유권 토지에 준하는 사용권 토지에 건축 된 주택 4.2. 개발권 토지에 준하는 사용권 토지에 건축 된 주택 4.3. 국유지에 부여된 건축권 토지에 건축된 주택 4.4. 고급 주택 4.5. 1세대당 1필지 토지 보유 허용 면적 최고 2 산업공단 및 기타 경 제구역에 건축된 아파트를 의미한다. 7. 외국인에게 보유를 허용하는 아파트 지역별 최저가 7.1. 자카르타특별주 : Rp.30억 7.2. 반텐주 : Rp.20억 7.3. 서부자바주 : Rp.20억 7.4. 중부자바주 : Rp.20억 7.5. 동부자바주 : Rp.20억 7.6. 족자카르타주 : Rp.20억 7.7. 발리주 : Rp.20억 외국인에게 주거 목적의 부동산 보유를 허용해야 한다는 부동 산 개발업계의 건의를 받아들여 1996년부터 외 국인에게 주거 목적의 신축 부동산 보유를 허용하 기 시작하였다. 현재는 주거 목적 신축 혹은 기존 부동산의 토지 권리 외국인의 인도네시아 부동산 보유 인도네시아는 350년 동안의 네덜란드 식민 통 치의 영향으로 위 KITAP 혹 은 KITAS를 보유하고 있는 상속인에게 상속이 가능하다. (*상속은 고인의 국적 및 종교에 따라 다르다.) 2.2.1. 외국인 상속인이 KITAS 혹은 KITAP을 보유하고 있으면 상속 등기가 가능하다. 2.2.2. 외국인 상속인이 KITAS 혹은 KITAP을 보유하고 있지 않은 경우에는 상속 발생일로부터 1년 이내에 매각 의무가 있다. 2.2.3. 1년 이내에 매각하지 않는 경우에는 인도 네시아 국가가 공매를 진행하며 임대를 금한 다는 조항도 존재하지 않는다. 따라서 임대를 금 하지 않는 것으로 해석된다. 참고 인도네시아에서 신축 아파트의 소유권 등기는 통상 아파트 건축이 완료된 후 상당한 시간이 지 난 뒤에 이루어지고 있다. 신축 아파트 매입은 아 파트 매입 의향서(PO) → 매매약정서(PPJB) → 매매증서(AJB) → 보유권 등기(Sertifikat) 의 순서로 진행된다. PO에서 Sertifikat까지 수년이 걸리는 경우가 비일비재하다. KITAS 혹은 KITAP 제출은 AJB 체결 시 반드시 요구되는 필수 요건이다. 아파트 의 소유권은 PO 단계에서 AJB 전 단계까지는 개 발회사에 있으며 자유무역항 재단법인/ Yayasan 등) *비법인 단체에게는 보유를 불허한다. 1.3. 관계 법령에 근거하여 허가를 보유한 외국인 (Warga Negara Asing / WNA) 1.4. 인도네시아 정부의 허가를 받은 외국 법인 ( 외국 회사의 대표사무소
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2025년 11월호 66 [인도네시아법 해설 351회] 외국인의 인도네시아 부동산 보유

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