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000m2 이상 보유가 가능하다. 3.3. 법인의 토지에 대한 권리 보유는 허가된 사 업을 수행하는 데 필요한 면적만큼만 허용하고 있 다. 사업 허가서에 허가되는 사업 수행에 필요한 토지 면적을 명시하여 허가된 면적 이외의 토지 과다 보유를 금하고 있다. 4. 토지에 대한 소유권은 인도네시아 국민에게만 허용 하고 있다 토지에 대한 권리를 보유하는 법적인 주체 및 보 유 목적에 따라 토지에 대한 권리 종류를 여러 가 지로 구분하고 있으며 토지에 대한 권리 중 보유 기간 제한(시한)이 없는 소유권은 인도네시아 국 민과 특수 공법인에게만 허용하고 있다. 5. 외국인의 토지에 대한 권리 보유를 제한하고 있다. 인도네시아에 거주하고 있는 외국인(기한부 거 주허가서/KITAS 혹은 고정거주허가서/KITAP 보유자) 및 인도네시아 정부로부터 허가 받은 고 정 사업장을 두고 있는 외국 법인(회사 000m2 이상 보유가 불 가피한 가족 혹은 법인은 정부의 특별 허가를 얻 어야 5 000m2로 제한하고 있으며 특별한 사정이 있어서 5 1945년 독립 후에도 이 식민통치자가 제정한 토 지법을 그대로 사용해 오다가 1960년에야 이르 러서 기존 식민통치자가 제정한 토지법을 폐기시 키고 ASEAN 대표 부 등) 12.2. 권리 상실 시 처리 사용권 보유자의 법적 신 분이 상기 “12.1항”에서 규정한 자격을 상실한 경우에는 1년 이내에 유자격자에게 토지권을 양 도해야 한다. 1년 이내에 양도하지 않을 경우 해 당 사용권은 실효된다. 12.3. 사용권의 부여 사용권은 국가 소유 토지 EU UN UNICEF 개 발권(HPL) 토지 및 소유권 토지에 부여할 수 있 다. - 국가 소유 토지 혹은 개발권 토지에 대한 사용권 부여 결정권은 국가토지청(Badan Pertanahan Nasional/BPN)에 있다. - 타인 소유의 토지에 사용권을 부여할 때는 반드 시 토지문서 작성관(PPAT)이 소유권자와 사용 자 간에 작성한 '사용권 제공 문서'에 의거해야 하 며 개발권(Hak Ekspoitasi/HE) 등으로 분류 하여 토지에 대한 권리를 보유하는 법적인 주체와 보유 목적에 따라 토지에 대한 권리를 다르게 허 갱신 25년을 합산하여 총 70년을 일시에 부여할 수 있 다. 12.4.4. 개인 소유 토지: 최장 25년까지 허용되 나 기간 연장은 불가능하다. 만료 시 PPAT가 작 성한 토지 문서에 근거하여 신규 사용권을 부여할 수 있으며 건축권 건축권(Hak Guna Bangunan/HGB) 경작권(Hak Guna Usaha/HGU) 공법인 혹은 사법인)와 토지에 대한 권리 를 보유하는 목적이나 용도에 따라 소유권 공익 사업을 위한 국 가 수용 공증인 혹은 면장 (Camat)을 통해 거래 문서를 작성해야 한다. 이 들을 통하지 않고 당사자 간 직접 체결한 문서는 등기가 불가능하다. 13.2. 관련 비용 PPAT 수수료(공증비 포함)는 매매 증서 작성 시 거래가의 약 0.5% ~ 1% 수준 이다. 만약 매매 계약서(PJB)를 먼저 작성할 경 우 해당 공증 비용은 별도로 지불해야 한다. 면장 (Camat)을 통해 진행할 경우 통상 약 3% 선을 요구하며 이는 지역에 따라 차이가 있을 수 있다. 다음 호에 계속 12.5.3. 사용권이 실효될 경우 토지를 국가에 반 환해야 하며 관습법으로 조상 대대로 내려온 토지 에 대한 권리를 인정하고 있다. 인도네시아 토지에 대한 첫 법률은 1870년 네 덜란드 식민 통치 시 식민통치자가 제정했으며 광산 개 발 교환 국가가 해당 시설물을 필요로 할 경우에는 배상을 거쳐 국가가 인수할 수 있다. 12.11. 반환 의무(개인 및 개발권 토지) 개인 소 유 토지 혹은 개발권 토지의 사용권이 실효되면 국민 복리를 위해 사용되어야 한다고 명시하고 있으며 국적 상실 후 1년 이내 미양도 국제기 구의 대표부 등)에게는 한시적인 토지의 대한 사 용권만 허용하고 있다. 6. 토지에 대한 권리의 종류가 다양하다. 토지에 대한 권리를 소유권(Hak Milik/HM) 기관 기관 및 지방자치 정부 12.1.4. 종교 및 사회단체 12.1.5. 인도네시아에 거주하고 있는 외국인(*체 류허가/KITAS 또는 KITAP 보유자) 12.1.6. 인도네시아에 법적 주소를 두고 있는 외 국 법인의 지사(*상사 지사 등) 12.1.7. 외국 정부 혹은 국제기구의 대표부(대사 관 네덜란드 식 민통치 350년 동안 토지에서 생산되는 생산물과 토지를 수탈당한 뼈아픈 경험을 통해 토지 공유를 원칙으로 하고 있으며 농업(토지) 기본 원칙에 관한 법률 1960 년 제5호 (UNDANG-UNDANG No. 5 Tahun 1960 Tentang PERATURAN DASAR POKOK- POKOK AGRARIA)를 제정 이래 지난 65년 동안 개정 없이 현재에 이르고 있다. 1. 토지 농장 늦어도 만료 2년 전에 연장 신청 을 해야 한다. 12.4.3. 투자 목적: 최초 25년 다른 법령으로 같은 토 지에서 사업을 할 수 있는 광업사업허가나 조림사 업허가나 양어사업허가 등을 주고 있다. 더욱이 관습법에 따라 지역 사회 단체 혹은 개인에게 토 지에 대한 권리를 인정하고 있어 등기권리증 원본도 정부에 반납해 야 한다. 12.6. 담보 설정: 사용권 토지는 담보권 설정이 가 능하며 담보물로 제공될 수 있다. 12.7. 권리 양도: 매매 만기 전 자진 반납 만료 후 최장 20년 연장이 가능하고 물 및 공중과 법적 주체(자연인 및 법인) 간의 법적인 관계를 결정하는 권리를 보 유하고 있다. 1.3. 국가는 법적 주체와 토지 물 및 공중에 관한 법적인 행위 간의 법적 관계를 결정하는 권리를 보유하고 있다. * 토지법에서 뜻하는 국가는 중앙정부이며 토지 물 및 공중에 관한 절대권이 중앙정부에 있다. 따 라서 지방자치 정부에는 토지에 대한 권리를 관 할하는 부서가 없으며 지방 시/군 단위에 있는 토 지에 관한 사항을 관할하는 토지사무소(Kantor Pertanahan)는 중앙정부 토지원(Badan Pertanahan Nasional/BPN) 소속이며 물 및 공중에 대한 권리는 원칙적으로 국가 에 있다. 1.1. 국가는 토지 물 및 공중에 대한 목적 법원의 확정판결 법인 자격 보유 및 관리에 대한 결정 및 시행하는 권리를 보 유하고 있다. 1.2. 국가는 토지 부여 조건을 모두 충족해야 한다. 또한 사용권 보유자가 “12.1항”의 법적 신분을 유지해야 하며 사 무실 사업 권(경작권) 사용권 및 개발권 등으로 분 류해서 부여하고 있으며 사용권(Hak Pakai/ HP) 시설물 및 건축물 관리와 환경 보존의 의무를 다해야 한다. 인도네시아법 해설(354회) 한인뉴스 2026년 2월호 I 67 이승민 변호사 . 관재사 | YSM & PARTNERS yisngmin@gmail.com 상실 후 1년 이내 미양도 실효일로부터 1년 이내에 전 사용 권자의 비용으로 지상 구축물 및 건축물을 완전히 철거하여 빈 토지 상태로 반환해야 한다. 이행하 지 않을 경우 정부가 철거하며 비용은 전 사용권 자가 부담한다. 단 양어권 및 조어권이 있다. 8. 공중에 대한 권리는 공중 사용권이 있다. 9. 소유권(Hak Milik/HM) 9.1. 소유권은 토지에 대한 권리의 시한이 없는 상 속되는 권리이다. 9.2. 소유권은 인도네시아 국민과 법정 특수 공법 인에게만 보유를 허용한다. 소유권을 보유하고 있는 인도네시아 국민이 외국 국적을 취득하면 외국 국적 취득일로부터 1년 이 내에 토지를 매각해야 한다. 법정 시한인 1년 이내 에 토지를 매각하지 않으면 토지에 대한 소유권이 자동으로 소멸하며 토지는 국가의 소유가 된다. 9.3. 외국인이 상속 혹은 결혼의 결과로 토지에 대 한 소유권 취득 시 취득일로부터 1년 이내에 토지 를 매각해야 한다. 법정 시한인 1년 이내에 토지를 매각하지 않으면 토지에 대한 소유권이 자동으로 소멸하며 토지는 국가의 소유가 된다. 9.4. 토지에 대한 소유권에 대하여 저당권을 설정 할 수 있다(담보 능력이 있다). 9.5. 소유권은 다음과 같은 경우에는 소멸한다. 9.5.1. 공익 목적으로 수용되는 경우 9.5.2. 소유권 보유자가 국가에 반납한 경우 9.5.3. 장기 간 방치한 경우 9.5.4. 상술한 “9.2”항 혹은 “9.3”항에 해당 되는 경우 9.5.5. 지진 양어장 등 많은 토지를 필요로 하는 사업장과 사업장이 있는 현지 원주민 간에 토지에 대한 권 리문제로 갈등이 적지 않은 현지 실정이다. 토지 에 대한 주민 공동소유권은 실정법에서 인정하고 있는 관습법상의 주민 공동소유권 (Hak Ulayat) 이다. 조상 때부터 마을 사람들이 이용해 왔거나 벌어 먹어온 임야 등의 토지를 사업자가 중앙정 부 혹은 지방정부로부터 해당 토지에 대하여 사 업 허가를 받았을지라도 권리 행사하려면 주민들 에게 정당한 배상을 해야 한다. 해당 토지에 대하 여 토지에 대한 권리 등기 증서가 없고 재산세 납 부 근거가 없더라도 토지법은 주민 공동소유권을 인정하고 있다. 3. 토지의 사회적 기능을 강조하며 토지 보유 면적을 제 한하고 있다. 인도네시아법 해설(352회) 한인뉴스 2025년 12월호 I 63 이승민 변호사 . 관재사 | YSM & PARTNERS yisngmin@gmail.com 용하고 있다. 이러한 토지에 대한 권리를 다양하 게 주체에 따라 용도에 따라 세분하고 보유 토지 면적을 제한한 결과 토지에 대한 투기를 제도적으 로 막고 있다. * 한국이 인도네시아의 토지제도를 도입하면 한 국의 부동산 투기는 줄어들 것으로 본다. 7. 물에 대한 권리는 물 사용권 양어장 등)이 모두 토지 위에 있 으며 토지법으로 규정받고 있기 때문에 연장 20년 외 국 정부의 대표 기관인 대사관 외국 정부/국제기구 대표부가 특정 목적 으로 사용하는 경우에는 기한 제한 없이 사용 가 능하다. 12.4.2. 연장 조건: 토지가 부여 목적대로 사용되 고 있어야 하며 용도 이 역시 반드시 등기해야 한다. 12.5. 사용권 보유자의 의무 12.5.1. 법정 공과금을 납부해야 한다. (공식 사용 권 취득세(BPHTB)는 약 5%이며 기타 공과금이 추가될 수 있다.) 12.5.2. 사용권 부여 결정서에 명시된 목적대로 토지를 사용해야 하며 이후 다시 최장 25 년 갱신이 가능하다. 단 인도네시 아에 거주하고 있거나 사업을 하고 있는 한인 동 포는 현지 토지제도에 관하여 정확한 이해가 필 요하다. 인도네시아는 헌법 제33조에 토지와 물 과 공중은 국가에서 장악하며 인도네시아 토지법(Hukum Pertanahan) (3) 지난 호에 이어 12. 사용권(Hak Pakai) 사용권은 국가 혹은 타 인 소유의 토지를 사용하거나 해당 토지로부터 산물을 채취할 수 있는 권리이다. 12.1. 사용권 보유 가능자 12.1.1. 인도네시아 국적 보유자 12.1.2. 인도네시아법에 근거하여 설립되고 인도 네시아 영토 내에 법적 주소를 두고 있는 법인(주 식회사 인도네시아 토지법(Hukum Pertanahan) 인도네시아 토지에 관한 실정법은 토지에 대한 권리를 재단법인 전 사용권자는 해당 토지를 소유권자 또는 개발권 자에게 반환해야 하며 설정 시 약정한 사항을 성 실히 이행해야 한다. 13. 부동산 거래문서 작성관(PPAT) 13.1. 거래 증서 작성 부동산 매매는 반드시 부동 산 거래문서 작성관(PPAT) 점포 정부 부처 조림 조합 등) 12.1.3. 정부 각 부처 종교/사 회단체 증여 및 상속 을 통한 권리 양도가 가능하다. 12.8. 매매 절차: 사용권 토지의 매매는 반드시 토 지문서 작성관(PPAT)이 작성한 매매증서(AJB) 로 진행해야 한다. 12.9. 사용권의 실효 12.9.1. 등기권리증에 기재된 만기일이 되면 실효 된다. 따라서 사용권 부동산 매입 시 만기일을 반 드시 유념해야 한다. 12.9.2. 의무 사항 미이행으로 인한 취소 천재지변으로 인한 토 지 유실 시 사용권은 실효된다. 12.10. 시설물 철거 의무(국가 소유 토지) 국가 소유 토지의 사용권자가 권리를 연장 혹은 갱신하 지 않을 경우 총영사관 출자 토지에 대한 권리를 보유하는 법적 주체( 자연인 토지에 대한 소 유권만 있는 한국의 토지제도와는 근본적으로 차 이가 많아 한국인에게는 인도네시아 토지법을 이 해하는 데 혼란스럽다. 현재 살고 있는 아파트나 집과 사업장(공장 토지원의 Head는 토지원 장관이다. 2. 토지법은 토지에 대한 주민의 전통적인 공동 소유권 을 인정하고 있다. 산림 개발 토지의 사유를 제한하고 있다. 또한 해당 사용권은 반드시 등기해야 한다. 12.4. 사용권 유효 기간 12.4.1. 국가 토지: 최초 최장 25년이며 해일 홍수 등으로 인하여 토지가 유실된 경우 다음 호에 계속 3.1. 토지의 공익 기능을 강조하고 공익을 위한 토 지 강제수용을 규정하고 있다. 3.2. 토지 보유 면적을 제한하고 있다. 자카르타의 경우 한 가족(직계 존비속 포함) 혹은 한 법인의 보유 면적을 최대 5 화산 폭발
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2026년 2월호 66 [인도네시아법 해설 354회] 인도네시아 토지법 (Hukum Pertanahan) (3)

2025년 12월호 62 [인도네시아법 해설 352회] 인도네시아 토지법 (Hukum Pertanahan)

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