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000m2 이상 보유가 가능하다. 3.3. 법인의 토지에 대한 권리 보유는 허가된 사 업을 수행하는 데 필요한 면적만큼만 허용하고 있 다. 사업 허가서에 허가되는 사업 수행에 필요한 토지 면적을 명시하여 허가된 면적 이외의 토지 과다 보유를 금하고 있다. 4. 토지에 대한 소유권은 인도네시아 국민에게만 허용 하고 있다 토지에 대한 권리를 보유하는 법적인 주체 및 보 유 목적에 따라 토지에 대한 권리 종류를 여러 가 지로 구분하고 있으며 토지에 대한 권리 중 보유 기간 제한(시한)이 없는 소유권은 인도네시아 국 민과 특수 공법인에게만 허용하고 있다. 5. 외국인의 토지에 대한 권리 보유를 제한하고 있다. 인도네시아에 거주하고 있는 외국인(기한부 거 주허가서/KITAS 혹은 고정거주허가서/KITAP 보유자) 및 인도네시아 정부로부터 허가 받은 고 정 사업장을 두고 있는 외국 법인(회사 000m2 이상 보유가 불 가피한 가족 혹은 법인은 정부의 특별 허가를 얻 어야 5 000m2로 제한하고 있으며 특별한 사정이 있어서 5 000㎡ 4.6. 초과 시에는 토지청 장관의 허가를 얻어야 한다. 인도네시아법 해설(351회) 한인뉴스 2025년 11월호 I 67 이승민 변호사 . 관재사 | YSM & PARTNERS yisngmin@gmail.com 7.8. 기타 지역 : Rp.10억 8. 외국인이 매입한 주택 혹은 아파트에서 본인 이 반드시 거주해야 하는지 여부 관련 정부령 및 장관 시행령에는 사용권을 보유 한 외국인 본인이 해당 주택 혹은 아파트에서 직 접 거주해야 한다는 규제는 없으며 1945년 독립 후에도 이 식민통치자가 제정한 토 지법을 그대로 사용해 오다가 1960년에야 이르 러서 기존 식민통치자가 제정한 토지법을 폐기시 키고 1945년 독립선언 직후 제정한 헌 법에 “토지와 물과 공중은 국가에 속한다”고 명 시하였다. 그 결과 외국인에게 부동산 보유를 전 면적으로 금지해 왔다. 그러나 경제 개발을 위해 1967년부터 외국 자본에 문호를 개방한 이후 많 은 외국인들이 들어와 살게 되면서 1인 1직 원 칙을 지켜야 한다. 9.9.2. 지도이사 2026 년 한 해도 각자의 자리에서 최선을 다해 주시기를 부탁드립니다. 새해 복 많이 받으십시오. 감사합니다. 25ha인 경우에는 최신 기술을 이용하고 적정 규모의 투자가 이뤄져야 한다. 개인 사업자에게 허용하는 사업권 토지 면적은 최 대 25ha까지이며 9.10.3.2. 공익목적으로 기증받은 재산(“예”. 사원 AJB)는 반드 시 토지 문서 작성관이 작성해야 한다. 당사자 간 에 임의로 체결한 계약서로는 명의 변경이 불가 능하다. 대부분의 PPAT는 공증인(Notaris) 업 무를 겸하고 있다. Camat(면장)도 PPAT 업무 를 수행할 수 있으나 수수료가 더 비싼 편이다. 다 만 AJB를 체결해야 소유권이 매입 자에게 이전된다. 따라서 현실적으로는 KITAS 혹은 KITAP을 보 유하지 않은 외국인도 PO 단계에서 AJB 전 단계 까지 매입이 가능하며 ASEAN 대표 부 등) 12.2. 권리 상실 시 처리 사용권 보유자의 법적 신 분이 상기 “12.1항”에서 규정한 자격을 상실한 경우에는 1년 이내에 유자격자에게 토지권을 양 도해야 한다. 1년 이내에 양도하지 않을 경우 해 당 사용권은 실효된다. 12.3. 사용권의 부여 사용권은 국가 소유 토지 EU KPPA 등) 1.5. 외국 공관(대사관·총영사관 등) 혹은 국제 기구의 대표부 (UN 기구 등) 1.6. 중앙정부 기관 1.7. 지방정부 기관 2. 외국인의 주택·아파트 보유 자격 요건 2.1. 거주허가(KITAP) 혹은 기한부 거주허가 (KITAS)를 보유하고 있는 외국인 2.2. 주택 보유자 외국인 사망 시 PPJB 상태로 전매가 가능 하다. PPJB 상태에서의 전매에는 부동산 양도소 득세가 발생하며 Pembina Pengurus dan Pengawas. (2) Pengecualian atas ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) Sertifikat 이후 매각 시에는 부 동산 양도세가 발생한다. (다음 호에 계속) 5. 외국인에게 보유를 허용하는 지역별 주택 최 저가 5.1. 자카르타특별주 : Rp.50억 5.2. 반텐주 : Rp.50억 5.3. 서부자바주 : Rp.50억 5.4. 중부자바주 : Rp.50억 5.5. 동부자바주 : Rp.50억 5.6. 족자카르타특별주 : Rp.50억 5.7. 발리주 : Rp.50억 5.8. 서부누사텡가라주 : Rp.30억 5.9. 북부수마트라주 : Rp.20억 5.10. 동부깔리만탄주 : Rp.20억 5.11. 남부술라웨시주 : Rp.20억 5.12. 리아우제도주 : Rp.20억 5.13. 기타 지역 : Rp.10억 6. 외국인에게 보유를 허용하는 주거용 아파트 의 조건 6.1. 개발권 토지에 부여된 사용권 토지에 건축 된 아파트 6.2. 소유권 토지에 부여된 사용권 혹은 건축권 토 지에 건축된 아파트 6.3. 위 6.1항 및 6.2항의 아파트는 특별경제구역 UN UNICEF Yayasan의 재산을 직접 혹은 간접적인 방법으로 급여 anggota organ yayasan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) juga dikenakan pidana tambahan berupa kewajiban mengembalikan uang atau bentuk lain yang dapat dinilai dengan uang kepada Pembina atau honorarium atau honorarium sebagaimana dimaksud pada ayat (2) atau kekayaan yayasan yang dialihkan atau dibagikan. (다음 호에 계속) 9.12. 지도이사 baik dalam bentuk gaji barang dalam hal Pengurus Yayasan : a. bukan pendiri Yayasan dan tidak terafiliasi dan Pengawas; dan b. melaksanakan kepengurusan Yayasan secara langsung dan penuh. (3) Penentuan mengenai gaji dapat ditentukan dalam Anggaran Dasar Yayasan bahwa Pengurus menerima gaji dilarang dialihkan atau dibagikan secara langsung atau tidak langsung dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun. (2) Selain pidana penjara ditetapkan oleh Pembina sesuai dengan kemampuan kekayaan Yayasan.” 9.13. 재산 양도 혹은 급여/사례비 받은 지도이 사.운영이사 maupun honorarium maupun kekayaan lain yang diperoleh Yayasan berdasarkan Undang-undang ini upah 감독 감독이사에 대한 형사처벌 9.13.1. Yayasan 법 제5조에서 금하고 있는 감사하며 조언한다. 9.8.1.2. 감독이사는 정당한 이유를 들어 운영이사 를 하시라도 임시 해임할 수 있다. 운영이사를 임시 해임 시에는 감독이사는 임시 해임일로부터 7일 이 내에 지도이사회에 서면으로 보고하여야 하며 개 발권(HPL) 토지 및 소유권 토지에 부여할 수 있 다. - 국가 소유 토지 혹은 개발권 토지에 대한 사용권 부여 결정권은 국가토지청(Badan Pertanahan Nasional/BPN)에 있다. - 타인 소유의 토지에 사용권을 부여할 때는 반드 시 토지문서 작성관(PPAT)이 소유권자와 사용 자 간에 작성한 '사용권 제공 문서'에 의거해야 하 며 개발권 토지 혹 은 소유권 토지에 건축권을 줄 수 있다. 소유권 토 지에 대한 건축권 부여는 토지문서 작성관(PPAT) 에 의해 작성된 약정서에 근거하여 중앙 토지원장 이 부여하며 개발권(Hak Ekspoitasi/HE) 등으로 분류 하여 토지에 대한 권리를 보유하는 법적인 주체와 보유 목적에 따라 토지에 대한 권리를 다르게 허 갱신 25년을 합산하여 총 70년을 일시에 부여할 수 있 다. 12.4.4. 개인 소유 토지: 최장 25년까지 허용되 나 기간 연장은 불가능하다. 만료 시 PPAT가 작 성한 토지 문서에 근거하여 신규 사용권을 부여할 수 있으며 갱신 30년을 합쳐 총 80년을 일시에 줄 수 있다. 11.4. 건축권 연장 혹은 갱신 조건 11.4.1. 건축권 연장 혹은 갱신 신청을 한 토지가 원래의 목적대로 사용되고 있어야 하며 갱신 최장 35년이 가능하다. 대규모 투자 시에는 최초 최장 35년과 연장 25년 및 갱신 35년을 합쳐 최장 95년을 동시에 줄 수 있다. 10.4. 사업권은 자유롭게 매매 건축권 건축권 보 유자의 법적 신분이 인도네시아의 국민 혹은 법인 이어야 하고 건축권(Hak Guna Bangunan/HGB) 건축권은 반드시 등기를 해야 한다. 11.3. 건축권 유효 기간건축권은 최초 최장 30년을 주며 30년이 지나면 최장 20년 연장이 가능하고 20년이 지나면 다시 최장 30년 갱신이 가능하다. 투자 목적 건축권인 경우에는 최초 30년 경작권(Hak Guna Usaha/HGU) 공매대금은 제세 공과금을 공제한 후 잔액을 상속인에게 인계한다. 3. 외국인과 결혼한 인도네시아 국민의 부동산 보유 재산은 부부 공동 소유라는 혼인법의 원칙 때문 에 공법인 혹은 사법인)와 토지에 대한 권리 를 보유하는 목적이나 용도에 따라 소유권 공익 사업을 위한 국 가 수용 공익 수용 공인회계사의 감사 소 견서를 붙여야 하며 공증인 혹은 면장 (Camat)을 통해 거래 문서를 작성해야 한다. 이 들을 통하지 않고 당사자 간 직접 체결한 문서는 등기가 불가능하다. 13.2. 관련 비용 PPAT 수수료(공증비 포함)는 매매 증서 작성 시 거래가의 약 0.5% ~ 1% 수준 이다. 만약 매매 계약서(PJB)를 먼저 작성할 경 우 해당 공증 비용은 별도로 지불해야 한다. 면장 (Camat)을 통해 진행할 경우 통상 약 3% 선을 요구하며 이는 지역에 따라 차이가 있을 수 있다. 다음 호에 계속 12.5.3. 사용권이 실효될 경우 토지를 국가에 반 환해야 하며 관습법으로 조상 대대로 내려온 토지 에 대한 권리를 인정하고 있다. 인도네시아 토지에 대한 첫 법률은 1870년 네 덜란드 식민 통치 시 식민통치자가 제정했으며 광산 개 발 교환 교회 국가가 해당 시설물을 필요로 할 경우에는 배상을 거쳐 국가가 인수할 수 있다. 12.11. 반환 의무(개인 및 개발권 토지) 개인 소 유 토지 혹은 개발권 토지의 사용권이 실효되면 국민 복리를 위해 사용되어야 한다고 명시하고 있으며 국적 상실 후 1년 이내 미양도 국제기 구의 대표부 등)에게는 한시적인 토지의 대한 사 용권만 허용하고 있다. 6. 토지에 대한 권리의 종류가 다양하다. 토지에 대한 권리를 소유권(Hak Milik/HM) 그 이유를 명확히 밝혀야 한다. 14.1.2. 토지에 대한 권리 종류를 확인한다. 건축 권(HGB)이나 사용권(HP)인 경우 권리 기한이 정해져 있으므로 잔존 기간 확인이 필수적이다. ( 단 급여 혹은 사례금에 관한 사항을 지 도이사회에서 정하고 결정된 사항을 정관에 등재 해야 한다. *UU Nomor 16 Tahun 2001 Tentan YAYASAN Pasal 5 (1) Kekayaan Yayasan baik berupa uang 급여 혹은 사례비 지 급 금지 9.12.1. Yayasan의 재산(현금 기관 기관 및 지방자치 정부 12.1.4. 종교 및 사회단체 12.1.5. 인도네시아에 거주하고 있는 외국인(*체 류허가/KITAS 또는 KITAP 보유자) 12.1.6. 인도네시아에 법적 주소를 두고 있는 외 국 법인의 지사(*상사 지사 등) 12.1.7. 외국 정부 혹은 국제기구의 대표부(대사 관 네덜란드 식 민통치 350년 동안 토지에서 생산되는 생산물과 토지를 수탈당한 뼈아픈 경험을 통해 토지 공유를 원칙으로 하고 있으며 농업(토지) 기본 원칙에 관한 법률 1960 년 제5호 (UNDANG-UNDANG No. 5 Tahun 1960 Tentang PERATURAN DASAR POKOK- POKOK AGRARIA)를 제정 이래 지난 65년 동안 개정 없이 현재에 이르고 있다. 1. 토지 농장 누구 명의로 신청되었는지 체크한다. 15.1.3. 실제 등기 발급 가능 여부를 공증인을 통 해 토지사무소에 문의한다. 15.1.4. 주택 단지 가옥이나 아파트는 처음에 회 사 명의로 모등기(Sertifikat Induk)가 발급된 후 늦어도 만료 2년 전에 연장 신청 을 해야 한다. 12.4.3. 투자 목적: 최초 25년 다른 법령으로 같은 토 지에서 사업을 할 수 있는 광업사업허가나 조림사 업허가나 양어사업허가 등을 주고 있다. 더욱이 관습법에 따라 지역 사회 단체 단체 혹은 개인에게 토 지에 대한 권리를 인정하고 있어 당장 매매 증서(AJB) 를 체결할 수 없는 사정이 있을 때 권리와 의무 를 약정하는 매매 약정서(PPJB)를 먼저 체결한 다. 대금을 완불했다는 내용으로 PPJB를 체결하 고 소유권을 넘겨주기도 하는데 대상 토지가 국토 이용 계획서상으로 건축권 부여에 문제가 없는 토지이어야 한다. 11.4.2. 연장 혹은 갱신 신청은 늦어도 건축권 만 기 2년 전에 신청해야 한다. 11.5. 건축권 보유자의 의무 11.5.1. 법정 공과금을 지불해야 한다. 공식 경비 는 건축권 취득세 5% 외에 다른 공과금이 더 있다. 11.5.2. 정부의 결정서에 명시된 목적대로 토지를 사용해야 하며 토지 및 건축물 관리를 제대로 하 고 환경 훼손이 없게 사용해야 한다. 11.5.3. 건축권이 실효하는 경우에는 토지를 국가 에 반환해야 하며 등기권리증서 원본도 정부에 반 납해야 한다. 11.6. 건축권 토지에 담보권 설정이 가능하다. 즉 2026년 병오년 새 아침 동산 동포 여러분의 가정에 건 강과 평안이 늘 함께하시기를 진심으로 기원합니다. 다문화·다법체계인 인도네시아에서 우리는 각자 의 직분으로 사회의 소중한 구성원이 되었습니다. 여러분이 묵묵히 쌓아온 신뢰는 오늘날 한인사회의 뿌리가 되었습니다. 그러나 급변하는 인도네시아의 사법 환경 속에서 ‘과거의 관행’은 더 이상 안전 한 기준이 될 수 없습니다. 법과 절차를 존중하는 투 명한 행동만이 우리 공동체의 다음 단계를 보장할 것입니다. 또한 1세대의 경험과 2세대의 감각이 조화롭게 연 결되기를 바랍니다. 어른 세대는 열린 마음으로 다 음 세대를 포용하고 등기 권리 증서가 없다면 매도자에 게 구체적인 설명을 요구하고 확실히 이해한 후에 매입 여부를 결정해야 한다. 15.1. 등기 권리 증서 부재 시 확인 사항 문의 시 대부분 “이미 신청하여 수속 중”이라고 설명한 다. 이때 다음 사항을 확인해야 한다. 15.1.1. 신청을 담당한 공증인의 연락처를 요구 한다. 15.1.2. 등기 권리 신청 접수증을 확인하고 등기 증서가 없는 관습법 토지(Girik)를 매입 할 때는 해당 토지의 이력을 잘 아는 Camat을 이 용하는 것이 리스크를 줄이는 방법이 될 수 있다. 등기권리증 원본도 정부에 반납해 야 한다. 12.6. 담보 설정: 사용권 토지는 담보권 설정이 가 능하며 담보물로 제공될 수 있다. 12.7. 권리 양도: 매매 만기 전 자진 반납 만료 후 최장 20년 연장이 가능하고 매 입자 부담. 16.2. 부동산 임대차 시 세금 부동산 임대소득세 로 임대비의 10%가 발생한다. 17. 토지 문서 작성관(Pejabat Pembuat Akta Tanah/PPAT) 부동산 매매 증서(Akta Jual Beli 매도자 부담. 16.1.2. 부가가치세(VAT): 신규 부동산 거래 시 11% 부과. 16.1.3. 고급 주택 특소세: 시가 Rp.200억 이상일 경우 세율 20%. 16.1.4. 고급 아파트 특소세: 시가 Rp.100억 이상 일 경우 세율 20%. 16.1.5. 부동산 취득세(BPHTB): 세율 5% 매입자 명의로 분할하여 등기한다. 15.2. 관습법으로 인정받는 부동산(Tanah Hak Milik Adat)의 경우 15.2.1. 구 지방건설세(현 재산세) 관계 서류인 기릭(Girik)을 확인한다. 15.2.2. 리/동사무소에 비치된 대장을 확인한다. 15.2.3. 매도자 명의와 기릭(Girik)상 명의의 일 치 여부를 확인한다. 15.2.4. 기릭 보유 명의자가 사망한 경우 면적 또는 가격을 기준으로 하여 외국인의 주거용 부동산 보유를 제한적으로 허용하고 있다. 그러나 주거용이 아닌 다른 목적의 부동산에 대한 외국인 보유는 아직도 불허하고 있다. 1. 인도네시아에서 아파트 소유권 보유가 가능 한 자 1.1. 인도네시아 국민 (Warga Negara Indonesia / WNI) 1.2. 인도네시아 법인 (*주식회사/PT 묘지 등) 이외에 200억Rupiah 이상 의 재산을 보유하고 있는 Yayasan. 9.11. 재단법인의 납세 의무 9.11.1. 영리 목적 사업자와 같은 납세 의무가 있 다. 쓰고 남은 돈은 전액 과세대상이다. 9.11.2. 그러나 양도세 및 재산세 등에 면세 혹은 감세 혜택이 가능하다. 인도네시아법 해설(350회) 한인뉴스 2025년 10월호 I 67 이승민 변호사 . 관재사 | YSM & PARTNERS yisngmin@gmail.com dengan Pendiri 무 형자산 물 및 공중과 법적 주체(자연인 및 법인) 간의 법적인 관계를 결정하는 권리를 보 유하고 있다. 1.3. 국가는 법적 주체와 토지 물 및 공중에 관한 법적인 행위 간의 법적 관계를 결정하는 권리를 보유하고 있다. * 토지법에서 뜻하는 국가는 중앙정부이며 토지 물 및 공중에 관한 절대권이 중앙정부에 있다. 따 라서 지방자치 정부에는 토지에 대한 권리를 관 할하는 부서가 없으며 지방 시/군 단위에 있는 토 지에 관한 사항을 관할하는 토지사무소(Kantor Pertanahan)는 중앙정부 토지원(Badan Pertanahan Nasional/BPN) 소속이며 물 및 공중에 대한 권리는 원칙적으로 국가 에 있다. 1.1. 국가는 토지 물 및 공중에 대한 목적 물건 혹은 자산을 반환해야 하며 반환하지 않은 경우에는 형사 처벌을 추가한다. * Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2001 Tentang YAYASAN Pasal 70 (1) Setiap anggota organ Yayasan yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 법원 확 정 판결 법원의 확정판결 법인 사업자에게 허용하는 면 적은 중앙 토지원장이 정한다. 10.3. 사업권의 유효 기간은 최초 최장 35년 법인 자격 법인 자격을 획득한 주식회사(PT) 보고 및 공개 의무 9.10.1. 운영이사는 회계연도 종료일로부터 늦어 도 5개월 이내에 연례 보고서를 작성해야하며 보유 및 관리에 대한 결정 및 시행하는 권리를 보 유하고 있다. 1.2. 국가는 토지 부동산 매각에 관한 주주총회 승인서가 있는지 확인한다. 15. 등기 권리 증서가 없는 부동산의 매입 인도네시아에는 등기 증서가 없는 부동산이 여전 히 많은 실정이다. 고급 아파트를 등기 권리 증서 없이 개발회사와 매입자 간에 체결한 매매 약정 서(PPJB)만으로 거래하거나 부부 간 재산분리 약정서를 체결한 후에만 부 동산 보유가 가능하다. 4. 외국인에게 보유를 허용하는 주택의 조건 신축·세컨핸드 주택·아파트 모두 허용하고 있 다. (구법에서는 신축만 허용되었다.) 4.1. 소유권 토지에 준하는 사용권 토지에 건축 된 주택 4.2. 개발권 토지에 준하는 사용권 토지에 건축 된 주택 4.3. 국유지에 부여된 건축권 토지에 건축된 주택 4.4. 고급 주택 4.5. 1세대당 1필지 토지 보유 허용 면적 최고 2 부여 조건을 모두 충족해야 한다. 또한 사용권 보유자가 “12.1항”의 법적 신분을 유지해야 하며 사 무실 사례금 혹은 다른 형태로 지도이사 사례비 혹은 금전으로 계산이 가능한 여하한 형태로도 지도이사 사무실 빌딩 사업 권(경작권) 사용권 및 개발권 등으로 분 류해서 부여하고 있으며 사용권(Hak Pakai/ HP) 사회 혹은 국가에 손해를 끼친 감독이는 확정판결 문의 발효일로부터 5년 이내에 다른 Yayasan의 감독이사로 선임되는 것을 금한다. 9.8.2. 감독이사 개선 시 보고 의무 감독이사 개선 시 개선일로부터 30일 이내에 법무부장관에게 서면으로 보고해야 한다. 9.8.3. 다. 감독이사의 인원 및 임기 9.8.3.1. 법정 최소 인원은 1명이나 한 사람의 독단 적인 결정을 제도적으로 예방하며 산업공단 및 기타 경 제구역에 건축된 아파트를 의미한다. 7. 외국인에게 보유를 허용하는 아파트 지역별 최저가 7.1. 자카르타특별주 : Rp.30억 7.2. 반텐주 : Rp.20억 7.3. 서부자바주 : Rp.20억 7.4. 중부자바주 : Rp.20억 7.5. 동부자바주 : Rp.20억 7.6. 족자카르타주 : Rp.20억 7.7. 발리주 : Rp.20억 상속권 자 전원의 동의서가 있어야 한다. 인도네시아법 해설(355회) 한인뉴스 2026년 3월호 I 67 이승민 변호사 . 관재사 | YSM & PARTNERS yisngmin@gmail.com 18. 부동산 매매 약정서(PPJB) 등기 권리 증서가 없거나 설립 정관 및 변경된 정관 전체를 검토 해야 한다. 정관상 적법한 권한을 가진 자가 매도 증서에 서명하는지 설립인 수산업 혹은 목축업을 해야 한다. 10.5.3. 관계 부처에서 정한 기준에 맞춰서 사업 을 사업권 보유자가 직접 해야 한다. 10.5.4. 사업권이 부여된 토지에 사회 간접 자본 시설 및 환경 시설을 만들고 관리해야 한다. 10.5.5. 토지 비옥도를 유지하고 자연 자원 파손을 예방하며 관련 법규에 따라 환경을 보전해야 한다. 10.5.6. 사업권 사용에 대하여 매년 말 서면 보고 서를 제출해야 한다. 10.5.7. 사업권이 소멸한 경우에는 해당 토지를 국가에 반납해야 한다. 10.5.8. 사업권이 소멸한 경우에는 사업권 등기 권리증서를 발급기관인 토지원에 반납해야 한다. 10.6. 사업권의 소멸 사유 10.6.1. 사업권의 시효가 경과한 경우 10.6.2. 법정 의무 불이행 혹은 법원의 확정 판결 에 의거 유권 기관에서 강제로 취소한 경우 10.6.3. 사업권 시한 만기 전에 보유자가 자진 반 납한 경우 10.6.4. 공익 목적으로 수용된 경우 10.6.5. 취득 목적대로 토지를 사용하지 않고 장 기 방치한 경우 10.6.6. 지진 시설물 및 건축물 관리와 환경 보존의 의무를 다해야 한다. 인도네시아법 해설(354회) 한인뉴스 2026년 2월호 I 67 이승민 변호사 . 관재사 | YSM & PARTNERS yisngmin@gmail.com 상실 후 1년 이내 미양도 실효일로부터 1년 이내에 전 사용 권자의 비용으로 지상 구축물 및 건축물을 완전히 철거하여 빈 토지 상태로 반환해야 한다. 이행하 지 않을 경우 정부가 철거하며 비용은 전 사용권 자가 부담한다. 단 아파트 등 현지에 진출한 한국 계 기업이 보유하고 있는 토지에 대한 권리는 거 의 전부 건축권이다. 11.1. 건축권 보유 가능자건축권은 인도네시아 국 적 보유자와 인도네시아법에 근거하여 설립되고 인도네시아 영토 내에 법적 주소를 두고 있는 법 인에게만 보유를 허용한다. 따라서 외국회사의 지사 양어권 및 조어권이 있다. 8. 공중에 대한 권리는 공중 사용권이 있다. 9. 소유권(Hak Milik/HM) 9.1. 소유권은 토지에 대한 권리의 시한이 없는 상 속되는 권리이다. 9.2. 소유권은 인도네시아 국민과 법정 특수 공법 인에게만 보유를 허용한다. 소유권을 보유하고 있는 인도네시아 국민이 외국 국적을 취득하면 외국 국적 취득일로부터 1년 이 내에 토지를 매각해야 한다. 법정 시한인 1년 이내 에 토지를 매각하지 않으면 토지에 대한 소유권이 자동으로 소멸하며 토지는 국가의 소유가 된다. 9.3. 외국인이 상속 혹은 결혼의 결과로 토지에 대 한 소유권 취득 시 취득일로부터 1년 이내에 토지 를 매각해야 한다. 법정 시한인 1년 이내에 토지를 매각하지 않으면 토지에 대한 소유권이 자동으로 소멸하며 토지는 국가의 소유가 된다. 9.4. 토지에 대한 소유권에 대하여 저당권을 설정 할 수 있다(담보 능력이 있다). 9.5. 소유권은 다음과 같은 경우에는 소멸한다. 9.5.1. 공익 목적으로 수용되는 경우 9.5.2. 소유권 보유자가 국가에 반납한 경우 9.5.3. 장기 간 방치한 경우 9.5.4. 상술한 “9.2”항 혹은 “9.3”항에 해당 되는 경우 9.5.5. 지진 양어장 등 많은 토지를 필요로 하는 사업장과 사업장이 있는 현지 원주민 간에 토지에 대한 권 리문제로 갈등이 적지 않은 현지 실정이다. 토지 에 대한 주민 공동소유권은 실정법에서 인정하고 있는 관습법상의 주민 공동소유권 (Hak Ulayat) 이다. 조상 때부터 마을 사람들이 이용해 왔거나 벌어 먹어온 임야 등의 토지를 사업자가 중앙정 부 혹은 지방정부로부터 해당 토지에 대하여 사 업 허가를 받았을지라도 권리 행사하려면 주민들 에게 정당한 배상을 해야 한다. 해당 토지에 대하 여 토지에 대한 권리 등기 증서가 없고 재산세 납 부 근거가 없더라도 토지법은 주민 공동소유권을 인정하고 있다. 3. 토지의 사회적 기능을 강조하며 토지 보유 면적을 제 한하고 있다. 인도네시아법 해설(352회) 한인뉴스 2025년 12월호 I 63 이승민 변호사 . 관재사 | YSM & PARTNERS yisngmin@gmail.com 용하고 있다. 이러한 토지에 대한 권리를 다양하 게 주체에 따라 용도에 따라 세분하고 보유 토지 면적을 제한한 결과 토지에 대한 투기를 제도적으 로 막고 있다. * 한국이 인도네시아의 토지제도를 도입하면 한 국의 부동산 투기는 줄어들 것으로 본다. 7. 물에 대한 권리는 물 사용권 양어장 등)이 모두 토지 위에 있 으며 토지법으로 규정받고 있기 때문에 어업 및 목 축업에 필요로 하는 토지에 사업권을 허용한다. 10.1. 인도네시아 국민 혹은 인도네시아에 주소를 가 진 인도네시아 법인에게만 사업권 보유를 허용한다. 10.2. 사업권을 받으려면 토지 면적이 최소 5ha 이상이어야 하며 연 장 최장 25년 연장 20 년 연장 20년 연장 및 갱신은 가능하다.) 14.1.3. 도시계획안 확정 이후 발급된 등기에는 도시계획선이 등기에 표시되어 있다. 14.1.4. 권리 등기 증서 원본을 공증인이 시/군 토 지사무소에 제출하여 진위를 확인해야 한다. 14.2. 건축허가서(IMB/PBG) 오래된 건물은 IMB를 체크하고 외 국 정부의 대표 기관인 대사관 외국 정부/국제기구 대표부가 특정 목적 으로 사용하는 경우에는 기한 제한 없이 사용 가 능하다. 12.4.2. 연장 조건: 토지가 부여 목적대로 사용되 고 있어야 하며 외국 정부의 대표 기관 인 대사관 외국 혹은 제삼자 로부터 5억 Rupiah 이상의 지원을 받은 Yayasan 외국계 중개 회 사는 매입자나 임차인에게도 수수료를 받는 경우 가 있다. 한국과 달리 수수료를 지불하는 쪽의 입 장을 더 대변하는 경향이 있으므로 주의해야 한 다. AREBI 가이드라인에 따른 수수료는 매매 시 거래액의 2.5% 외국인 외국인에게 주거 목적의 부동산 보유를 허용해야 한다는 부동 산 개발업계의 건의를 받아들여 1996년부터 외 국인에게 주거 목적의 신축 부동산 보유를 허용하 기 시작하였다. 현재는 주거 목적 신축 혹은 기존 부동산의 토지 권리 외국인의 인도네시아 부동산 보유 인도네시아는 350년 동안의 네덜란드 식민 통 치의 영향으로 용도 운영 이사 혹은 감독이사로 겸직을 금하며 운영이 사 혹은 감독이사에게 주거나 받은 자는 징역 최 고 5년에 처한다.(제70조 (1)항) * 위 범죄에 대한 공소 시효는 범죄를 저지른 일로 부터 12년이다. 9.1323. 형사 처벌 이외에 Yayasan으로부터 받 은 돈 운영이사 및 감독이사는 Yayasan에서 출자하거나 설립한 사업체의 이사 회원 혹은 감사회원으로 선임되는 것을 금한다. 9.10. 연례보고서 작성 운영이사 혹 은 감독이사에게 양도 혹은 지급하는 것을 금한 다.(Yayasan법 제5조 (1)항) 9.12.2. 그러나 예외로 다음 사항에 해당되는 운 영이사에게는 급여 혹은 사례비 지급을 Yayasan 의 정관에 등재한 후에 지급할 수 있다. Yayasan 의 설립인이 아니며 운영이사 혹은 감독이사에게 재 단법인의 재산 양도 금지 위 KITAP 혹 은 KITAS를 보유하고 있는 상속인에게 상속이 가능하다. (*상속은 고인의 국적 및 종교에 따라 다르다.) 2.2.1. 외국인 상속인이 KITAS 혹은 KITAP을 보유하고 있으면 상속 등기가 가능하다. 2.2.2. 외국인 상속인이 KITAS 혹은 KITAP을 보유하고 있지 않은 경우에는 상속 발생일로부터 1년 이내에 매각 의무가 있다. 2.2.3. 1년 이내에 매각하지 않는 경우에는 인도 네시아 국가가 공매를 진행하며 유형자산)을 직접적인 방법 혹은 간접적 인 방법으로 급여 이 경우 매입자 가 PPJB를 근거로 매도자를 대리하여 AJB에 서 명하고 권리를 인수한다. PPJB에서 AJB로 이행 할 경우 공증인(PPAT) 비용이 중복 발생할 수 있 으며 이 역시 반드시 등기해야 한다. 12.5. 사용권 보유자의 의무 12.5.1. 법정 공과금을 납부해야 한다. (공식 사용 권 취득세(BPHTB)는 약 5%이며 기타 공과금이 추가될 수 있다.) 12.5.2. 사용권 부여 결정서에 명시된 목적대로 토지를 사용해야 하며 이러한 부동산 매 매 시에는 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다. 11.2. 부여 및 등기국가 소유 토지 이후 다시 최장 25 년 갱신이 가능하다. 단 인도네시 아에 거주하고 있거나 사업을 하고 있는 한인 동 포는 현지 토지제도에 관하여 정확한 이해가 필 요하다. 인도네시아는 헌법 제33조에 토지와 물 과 공중은 국가에서 장악하며 인도네시아 사업 자일지라도 합명회사 인도네시아 토지법(Hukum Pertanahan) (2) 지난 호에 이어 10. 사업권 (Hak Guna Usaha / HGU) 토지 자체를 생산 수단으로 하는 농업 인도네시아 토지법(Hukum Pertanahan) (3) 지난 호에 이어 12. 사용권(Hak Pakai) 사용권은 국가 혹은 타 인 소유의 토지를 사용하거나 해당 토지로부터 산물을 채취할 수 있는 권리이다. 12.1. 사용권 보유 가능자 12.1.1. 인도네시아 국적 보유자 12.1.2. 인도네시아법에 근거하여 설립되고 인도 네시아 영토 내에 법적 주소를 두고 있는 법인(주 식회사 인도네시아 토지법(Hukum Pertanahan) (4) 지난 호에 이어 14. 부동산 매입 시 확인해야 할 사항 14.1. 토지(부동산)에 대한 권리 등기 증서 (Sertifikat Hak atas Tanah) 확인 14.1.1. 토지 권리 등기 증서상에 기록된 소유자 명의와 매도자의 명의가 상이할 경우 인도네시아 토지법(Hukum Pertanahan) 인도네시아 토지에 관한 실정법은 토지에 대한 권리를 임대를 금한 다는 조항도 존재하지 않는다. 따라서 임대를 금 하지 않는 것으로 해석된다. 참고 인도네시아에서 신축 아파트의 소유권 등기는 통상 아파트 건축이 완료된 후 상당한 시간이 지 난 뒤에 이루어지고 있다. 신축 아파트 매입은 아 파트 매입 의향서(PO) → 매매약정서(PPJB) → 매매증서(AJB) → 보유권 등기(Sertifikat) 의 순서로 진행된다. PO에서 Sertifikat까지 수년이 걸리는 경우가 비일비재하다. KITAS 혹은 KITAP 제출은 AJB 체결 시 반드시 요구되는 필수 요건이다. 아파트 의 소유권은 PO 단계에서 AJB 전 단계까지는 개 발회사에 있으며 임대차 시 임대비의 5% 내외다. 다음 호에 계속 15.2.5. 기릭 상태의 부동산이 PPAT(토지문서 작성관) 혹은 Camat(면장·동장)을 통하지 않고 당사자끼리 거래된 이력이 있다면 정밀한 검토가 필요하다. 16. 부동산 거래 시 발생하는 세금 16.1. 부동산 매매 시 세금 16.1.1. 부동산 양도세: 세율 2.5% 자격 상실(국적/ 법인격) 후 1년 내 미처분 시 건축권은 실효한다. 다음 호에 계속 상실하거나 법인 자격을 상실하면 1년 이내에 건 축권을 유자격자에게 양도해야 한다. 1년 이내에 양도하지 않으면 건축권이 실효하며 토지는 국가 에 귀속된다. 현실적으로 정관 개정 미비로 법인 자격을 상실한 채 토지를 보유한 사례가 있어 자유무역구역 자유무역항 자진 반납 재 단 혹은 조합에게 건축권 보유를 허용한다. 외국인이 지분의 100% 혹은 일부를 보유하고 있 는 외자투자회사에게도 법인 자격을 획득하면 건 축권 보유를 허용한다. 그러나 인도네시아 국적을 인도네시아법 해설(353회) 한인뉴스 2026년 1월호 I 71 이승민 변호사 . 관재사 | YSM & PARTNERS yisngmin@gmail.com 담보물로 제공이 가능하다. 11.7. 건축권 토지는 매매 재단법인 재단법인/ Yayasan 등) *비법인 단체에게는 보유를 불허한다. 1.3. 관계 법령에 근거하여 허가를 보유한 외국인 (Warga Negara Asing / WNA) 1.4. 인도네시아 정부의 허가를 받은 외국 법인 ( 외국 회사의 대표사무소 재무보고서 사본을 법무부 장 관 및 관련기관에 송부하여야 한다. 9.10.3.1. 한 회계연도에 국가 재무보고서를 인도네시아어 일간 신문에 공고하여야 하며 재무보고서를 지도 이사에게 제출하고 전 사용권자는 해당 토지를 소유권자 또는 개발권 자에게 반환해야 하며 설정 시 약정한 사항을 성 실히 이행해야 한다. 13. 부동산 거래문서 작성관(PPAT) 13.1. 거래 증서 작성 부동산 매매는 반드시 부동 산 거래문서 작성관(PPAT) 전 체 운영이사와 전체 감독이사는 연례 보고서에 반 드시 서명해야 한다. 9.10.2. 년례 보고서를 Yayasan의 게시판에 부착 공고하여야 한다. 9.10.3. 다음 사항에 해당되는 Yayasan은 연례 보고서 중 재무보고서를 인도네시아 표준 회계처 리 지침에 따라 작성하고 젊은 세대는 선배들의 헌신을 기억해야 합니다. 갈등을 감정이 아닌 합리적 절차 로 해결하는 성숙한 문화가 정착될 때 우리 사회의 품격은 완성될 것입니다. 우리가 공유하는 ‘한인동포’라는 이름이 인도네 시아 사회에서 계속해서 존중받을 수 있도록 점포 정부 부처 조림 조합 등) 12.1.3. 정부 각 부처 종 교 법(Hukum Agama) (6) (전호에서 계속) 9.8. 감독이사(Pengawas) 9.8.1. 감독이사의 직무 및 책임 9.8.1.1. 운영이사의 Yayasan 운영을 감시 종교/사 회단체 주택 주택 단지의 가옥 도 등기 없이 거래되는 경우가 많다. 철저한 확인 이 필요하며 증여 및 상 속으로 권리 양도가 가능하다. 11.8. 건축권 토지에 대한 매매는 반드시 토지문서 작성관(PPAT)이 작성한 매매증서로 해야 한다. 11.9. 건축권 실효건축권 등기 권리증서에 기재 되어 있는 만기일이 되면 건축권은 실효한다. 따 라서 건축권 토지(부동산)를 매입 시에는 등기 권 리증서에 기재되어 있는 만기일에 유념해야 한다. 이 외에도 의무 사항 불이행에 따른 취소 증여 및 상속 을 통한 권리 양도가 가능하다. 12.8. 매매 절차: 사용권 토지의 매매는 반드시 토 지문서 작성관(PPAT)이 작성한 매매증서(AJB) 로 진행해야 한다. 12.9. 사용권의 실효 12.9.1. 등기권리증에 기재된 만기일이 되면 실효 된다. 따라서 사용권 부동산 매입 시 만기일을 반 드시 유념해야 한다. 12.9.2. 의무 사항 미이행으로 인한 취소 증여 및 상속할 수 있으며 담보 능력이 있어 저당권 설 정이 가능하다. 10.5. 사업권 보유자의 의무 10.5.1. 국가에 법정 의무금을 납부해야 한다. 10.5.2. 사업권 부여 결정서에 명시된 목적에 맞 는 농업 지 도이사회는 보고서를 받은 날로부터 7일 이내에 해 임 확정 혹은 임시 해임취소 결정을 내려야 한다. 9.8.1.3. 연례보고서에 허위 혹은 숨긴 사실이 발 견되면 모든 감독이사는 연대 책임을 져야 한다. 9.3.1.4. Yayasan에 대한 법원의 파산선고의 귀 책사유가 감독이사에게 있을 때에는 모든 감독이 사는 개인적으로 무한 연대 책임을 진다. 9.8.1.5. 법원의 확정판결문에 의하여 Yayasan 지도이사 혹은 감독 이사와 관계가 없는 자로써 직접 상근자인 운영이 사(비상근 혹은 Part time 운영이사에게는 지급 을 금한다) 지은 지 얼마 되지 않은 건물은 PBG를 확인한다. 14.3. 재산세 납부 고지서(SPTPBB) 및 납부 영 수증(STTSPBB) 재산세 납부 고지서 확인이 더 중요하다. 재산세는 대물세이므로 등기상 명의와 재산세 납부 고지서상의 명의가 다를 수 있다. 상 이할 경우 그 이유에 대한 확인이 필요하다. 14.4. 배우자의 매각 동의(개인 매도 시) 재산 분 리 등기가 되어 있지 않은 부부의 재산은 법적으 로 공유재산으로 간주한다. 따라서 부동산 매입 시 매도자 배우자의 동의가 반드시 있어야 한다. 14.5. 법인 정관 확인(법인 매도 시) 매도자가 회 사인 경우 찬반 혹은 가부 동수일 때 Yayasan 업무 중단을 피하기 위하여 홀 수인원으로 3명 정도가 적당할 수 있다. 9.8.3.2. 임기는 5년이나 지도이사회에서 하시라 도 해임이 가능하며 연임 혹은 중임을 허용한다. 9.8.4. 외국인의 감독이사 등재 자격 기한부 거주허가(KITAS) 혹은 거주허가서 (KITAP) 보유자로써 외국인 고용허가서(RPTKA) 같은 활동허가서를 보유하고 있는 자로 제한 하고 있다. 따라서 활동허가서가 없는 가족 혹은 유학생 신분으로 KITAS만 보유하고 있는 외국인 은 감독이사로 등재를 불허하고 있다. 9.9. 겸직 금지 원칙 9.9.1. 어떠한 이유라도 한 사람이 지도이사 창고 천재지변으로 인한 토 지 유실 시 사용권은 실효된다. 12.10. 시설물 철거 의무(국가 소유 토지) 국가 소유 토지의 사용권자가 권리를 연장 혹은 갱신하 지 않을 경우 총영사관 출자 토지에 대한 권리를 보유하는 법적 주체( 자연인 토지에 대한 소 유권만 있는 한국의 토지제도와는 근본적으로 차 이가 많아 한국인에게는 인도네시아 토지법을 이 해하는 데 혼란스럽다. 현재 살고 있는 아파트나 집과 사업장(공장 토지원의 Head는 토지원 장관이다. 2. 토지법은 토지에 대한 주민의 전통적인 공동 소유권 을 인정하고 있다. 산림 개발 토지의 사유를 제한하고 있다. 또한 통상 매도인과 매입인이 50%씩 부담한다. 19. 부동산 중개사 19.1. 법령상 자격증 보유자 및 부동산중개사협회 (AREBI) 회원(내국인)만 업무가 가능하나 플랜테이션 합자회사 및 공동 사업체 (Joint Operation)에게는 건축권 보유를 허용하 지 않으며 해당 사용권은 반드시 등기해야 한다. 12.4. 사용권 유효 기간 12.4.1. 국가 토지: 최초 최장 25년이며 해일 현실 적으로 무자격 중개인도 적지 않다. 19.2. 현지 중개 회사는 정보는 많으나 서비스 면 에서 외국계 회사에 비해 다소 미흡하다는 평가를 받는다. 현재 자카르타에는 미국계 및 호주계 중 개 회사들이 진출해 있다. 19.3. 법규상 외국인의 부동산 중개업은 불허되므 로 홍수 등으로 인하여 토지가 유실된 경우 다음 호에 계속 3.1. 토지의 공익 기능을 강조하고 공익을 위한 토 지 강제수용을 규정하고 있다. 3.2. 토지 보유 면적을 제한하고 있다. 자카르타의 경우 한 가족(직계 존비속 포함) 혹은 한 법인의 보유 면적을 최대 5 화산 폭발 화산폭발 등 천재지변으로 인하여 토지가 유실된 경우 10.6.7. 사업권 보유자가 법정 보유 자격을 상실 한 경우 11. 건축권 (Hak Guna Bangunan / HGB) 토지 위에 건물 혹은 구조물을 건축할 수 있는 토 지에 대한 권리를 건축권이라고 한다. 공장 활동 중인 외국인은 광고 및 중개 업무 시 각별 히 조심해야 하는 현지 실정이다. 20. 부동산 중개 수수료 인도네시아 관습상 중개 수수료는 매도자 또는 임 대자(수령 측)가 부담한다. 다만
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2026년 3월호 66 [인도네시아법 해설 355회] 인도네시아 토지법 (Hukum Pertanahan) (4)

2026년 2월호 66 [인도네시아법 해설 354회] 인도네시아 토지법 (Hukum Pertanahan) (3)

2026년 1월호 70 [인도네시아법 해설 353회] 인도네시아 토지법 (2)

2025년 12월호 62 [인도네시아법 해설 352회] 인도네시아 토지법 (Hukum Pertanahan)

2025년 11월호 66 [인도네시아법 해설 351회] 외국인의 인도네시아 부동산 보유

2025년 10월호 66 [인도네시아법 해설 350회] 종교법(Hukum Agama) (6)

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쫑란 2026-04-21
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김바라 2025-12-21
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