인도네시아 부동산법(1)

이 승 민 변호사 . 변리사 yisngmin@centrin.net.id

YSM & PARTNERS

인도네시아의 부동산 값이 지난 10여년 동안 전 국적으로 지속적으로 상승하고 있으며, 일부 특수 지역은 부동산 값이 폭등했으며, 금년 7월 대통령 선거 이후 부동산 값이 다시 많이 오를 것 같다는 전문가들의 의견으로 인해, 부동산이 인도네시아 에 살고 있은 한인동포들의 중요한 관심사가 되어 가고 있으며, 경제적으로 여력이 있는 한인동포들 은 투자 목적으로 좋은 부동산을 찾고 있으며, 아 직 임대 아파트나 임내 가옥에 살고 있는 한인동 포들은 거주 목적으로 적당한 부동산 매입을 노력 하고 있다. 아직은 임대 부동산에 거주하는 한 동포가 자가 소유 부동산에 살고 있는 한인동포의 수가 훨씬 많은 실정이나 부동산 소유 한인동포들 이 급속히 늘어나고 있다. 인도네시아 부동산법 은 법규상으로는 외국인(*개인 및 외국 법인)에 게 부동산에 대한 권리 보유를 허용하고 있으나 실질적으로는 외국인에게 부동산 권리 부여 조건 을 까다롭게 제한하고 있어서, 외국인의 입장에서는 별로 도움이 되지 않고 있다. 지난 20여년 넘게 부동산 개발업체들은 외국인의 부동산에 대한 권 리 부여를 주장하고 있으며, 실제로 1996년에 외 국인에게 부동산 권리를 부여할 수 있는 외국인의 가옥 혹은 아파트 보유에 관한 정부령 1996년 제 41호와 외국인의 가옥 혹은 아파트 보유에 관한 시행규칙 1996년 토지청장/토지담당 국무장관령 제7호를 발효시켰으나, 부동산에 대한 권리 신청 을 할 수 있는 외국인의 자격을, 인도네시아 국 내에 거주하고 있는 기한부거부허가서(KITAS) 보유자와 거주허가서(KITAP) 보유자로 제한하 며, KITAS 혹은 KITAP 보유 외국인이 신청할 수 부동산에 대한 권리를 사용권(Hak Pakai)으 로 제한하며, 일반 주택 지역에 대한 사용권 신청 을 불허하며, 개발업체가 개발한 주택단지로 제한 하며, 인도네시아를 떠나는 경우에는KITAS 혹 은 KITAP 실효일로부터 1년 이내에 매각해야 하 며, 1년 이내에 매각하지 않는 경우에는 국가에귀속된다고 엄하게 규정하고 있어서, 외국인의 가 옥 혹은 아파트 보유에 관한 정부령 1996년 제41 호와 외국인의 가옥 혹은 아파트소유에 관한 시행 규칙 1996년 토지청장/토지담당 국무장관령 제 7호는 유명무실한 법규가 되고 말았다. 지금까지 의 비쳐진 정부의 입장은 토지를 관할하는 토지청 (Badan Pertanahan Nasioanl)은 토지기본법에 외국인에게 사용권을 허용하고 있으니, 그 수준이 면 외국인에게 토지에 대한 권리를 부여하고 있는 다른 나라들과 비교해서 무리한 수준이 아니며, 국민들의 주택을 관할하는 주택부 (Kementerian Perumahan)에서는 외국인에게 아파트 및 주택 에 대하여 건축권 혹은 소유권를 부여하자는 의견 이나, 토지에 대한 기본법 개정없이는 외국인에게 부동산 소유권 혹은 건축권 부여는 가능하지 않는 현실이다. 수년 전 외국인에게 부동산에 대한 소 유권 혹은 건축권을 부여하자는 여론이 있을 때, Depok에 있는 인도네시아대학교 법과대학 강당 에서 개최한 공청회에서 참석하여 사회 여러 계층 의 외국인 부동산 소유에 관한 의견들을 들은 기 회가 있었다. 필자가 직접 들은 바로는 의견을 발 표한 모든 사람이, i). 외국인에게 부동산에 대한 소유권 혹은 건축권을 부여하면, 내국인에 비해서 경제력이 강한 외국인이 부동산 분야에 투자 혹은 투기를 하게 될 것임으로 부동산 값이 오르게 되 어 내국인이 집 사기가 더 어려워질 것이다. ii). 현 재도 외국인에게 사용권을 부여하고 있으니, 부동 산을 보유하고 싶은 외국인은 사용권 부동산을 매 입하면 되는데 외국인에게 굳이 건축권이나 소유 권을 줄 필요가 없다. iii). 외국인에게 소유권 혹 은 건축권을 부여하면 개발업체만 배부르게 해주 는 결과로 경제집중 현상이 더 가속화된다. 는 의 견으로 외국인에게 부동산에 대한 소유권 혹은 건 축권 부여를 강하게 반대하는 것을 들었다. 인도 네시아의 피식민 역사와 사회 정치적인 이유 때문 에 외국인에게 부동산에 대한 소유권 혹은 견축권 인정은 용이한 일이 아닐 것이다. 한국의 부동산 제도와는 근본적으로 다른 인도네시아 부동산 제 도를 설명한다.

1.   법적인 신분 기준 인도네시아에 거주하고 있는 한인동포의 구분

1.1. 자연인

- 방문비자로 입국자

- 기한부거주허가증(KITAS) 보유자

- 거주허가증(KITAP) 보유자

- 인도네시아 국적 보유자

1.2. 현지법인.외국법인.재단법인.

- 외자투자(PMA) 회사

- 내자투자(PMDN) 회사

- 일반투자(Non Fasilitas) 회사

- 대표사무소(Representative Office)

- 재단법인(종교단체. 학교. 학원. 사회단체)

- 정부대표 기관(대사관. 정부차원 협력기관)

2. 부동산에 대한 사용권 신청 가능자 KITAS 보유자, KITAP 유자, 인도네시아 국적 보 유자, PMA 회사, PMDN 회사, Non Fasilitas 회사, Representative Office, 재단, 정부대표 기관

3. 개인이 보유할 수 있는 부동산 권리

3.1. KITAS 혹은 KITAP 보유자

- 사용권(Hak Pakai) 만 허용되고 있다.

- 빈 땅에 대한 사용권 부여는 불허한다.

- 가옥 1동 혹은 아파트1채만 허용한다.

- 담보권 설정이 가능하다

- 정부의 승인없이 임의로 하시라도 자유롭게 매 매할 수 있다.

- 매년 재산세(PBB)를 납부해야 한다.

- KITAS 혹은 KITAP 실효일로부터 1년 이내 에 다른 사람에게 권리를 양도해야 한다. 불이행 시에는 국가소유로 귀속된다.

- 양도 시 부동산 양도세 5%를 납부해야 한다( 매도자 부담).

- 매입 시 부동산 취득세를 납부해야 한다(매입 자 부담).

3.2. 인도네시아국적 보유자 부동산에 대한 모든 종류의 권리를 받을 수 있으 나 세대기준으로 부동산 소유 면적과 필지 수량 규제를 받는다.

4. 현지법인이 보유할 수 있는 부동산 권리

4.1. 업무용 부동산 만 보유를 원칙으로 하며, 임 직원 숙소용도 및 사무실용도 부동산 보유도 허 용한다.

4.2. 투자승인서에 사업수행을 위해서 필요로 하 는 토지의 면적이 명시되며, 명시된 면적에 한해 서 권리를 허용하게 되어 있으나 통상 10% 초과 는 허용하고 있다.

4.3. 부동산이 사용되는 용도에 따라 건축권 (HGB), 사업권/경작권(HGU) 혹은 사용권(Hak Pakai)을 허용한다.

4.4. 정부의 허가없이 회사의 임의로 하시라도 매 각이 가능하다.

4.5. 담보권 설정이 가능하다.

5. 외국법인이 보유할 수 있는 부동산 권리

5.1. 사용권 만 허용한다.

5.2. 사용권 매각 혹은 양도는 자유이며

5.3. 담보권 설정이 가능하다.

6. 재단법인(Yayasan)이 보유할 수 있는 부동산 권리

6.1. 재단의 설립목적은 비영리 사회공익 기능에 한하며, 재단의 활동분야에 따라서 관할부처에 등 록 후 현지 법규의 보호를 받을 수 있다. 재단법인 은 활동 지역에 따라 중앙정부 혹은 지방자치정부 의 관할 부서에 반드시 등록해야 한다.

6.2. 재단법인은 부동산 보유 목적에 따라 건축권 혹은 사용권을 보유할 수 있다.

6.3. 재산세 감면 혜택을 받을 수 있다.

7. 부동산 매입 시 유의해야할 사항 : 부동산 자 체 및 인허가, 매도자의 자격, 부동산 권리

7.1. 부동산 자체 및 인허가

- 등기권리증서 상의 위치 및 사이즈와 실제 상황

- 지목, 도시 계획 및 건축허가서

- 도시계획안 확정이후에 발급된 등기에는 도시 계획선이 등기에 표 시되어 있다.

7.2. 매도자의 자격

- 등기권리증서에 기재되어 있는명의와 매도자 의 명의가 동일한지 확인한다. 토지 권리 등기 증서 상에 기록되어 있는 소유자 의 명의와 매도자 의 명의가 상이한 경우에는 왜 상이한지 그 이유를 정확하게 밝혀야 한다.

- 매도자가 기혼자이면 배우자의 매각 동의가 필 요하다. 재산 분리 등기가 되어 있지 않은 부부의 재산은 부부 공동 소유임으로 부동산 매도자의 배우자의 동의가 있어야 한다.

- 매도자가 회사인 경우에는 회사의 설립 정관 및 변경된 정관 전체를 체킹해서 정관 상의 적법한 자가 매도증서에 서명하는지 부동산 매각에 관하 여 주주총회의 승인을 받았는지를 확인한다.

7.3. 부동산 권리 등기증서

- 부동산 권리 등기 증서(Sertifikat Hak atas Tanah)

- 권리 등기증서 원본을 시/군 토지사무소에 제 출해서 진위와 담보권 설정 유무를 확인 한다. 꼭 확인이 필요하다.

- 경작권, 건축권 혹은 사용권은 권리 기한이 있 으므로 잔존 기간을 확인한다.

- 재산세(PBB) 납부 고지서(SPTPBB) 및 납부 영수증(STTSPBB) 재산세 납부 고지서가 더 중요하다. 재산세는 대 물세이므로 등기 상의 명의와 재산세 납부 고지서 상의 명의가 다를 수 있다. 다른 경우에는 왜 상이 한지 확인이 필요하다.

(다음 호에 계속)