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[부동산]인도네시아 부동산 취득 및 권리에 관하여...

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13,431 2012.06.27 15:24

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본문

2007년 중순 본사에 저희 법인의 부동산이 Hak Milk 이 아닌 Hak Guna Bangunan 인점에 대해 문의를 해와 "인니 부동산에 대한 권리"에 대해 간단하게 요약해서
보내준 적이 있습니다.
파일을 첨부해서 올리니, 참조하시기 바랍니다.
단, 2007년 7월 시점임을 감안해서 보시고요.
 
더불어, 외국인의 취득(소유)에 관한 사안은 간단히,
" Hak Milik 은 외국인 또는 외국법인 소유가 안되고요.
 
  Hak Guna Bangunan은 실질적 소유를 할 수 있는 방법(법인 명의)은 있으나,
  외국인 개인 성명 명의로 등기될 수는 없습니다.
 
  Hak Pakai는 외국인 명의로 가능하고요.
  신규 주택 또는 신규 아파트의 경우 Hak Pakai 로 허가를 받으면 외국인 명의도
  가능한데, 어지간해서는 Hak Guna Banguan 으로 합니다.
  Hak Guna bangunan 으로 허가 받은 기존 아파트의 경우, Hak Pakai로 전환
  가능하다고 하지만, 주민들의 동의가 있어야 하므로 사실성 전환은 어렵다고
  보시면 됩니다. 주민들이 구태여 Hak pakai 로 바꿀 이유가 없지요."
그래서 많은 경우 아파트를 구입하는 외국인은 시공사 또는 분양사로부터
 "매매 확인서"를 공증 받고, Hak Guna Banguan 상에는 시공사 또는 분양서 명의로
  그냥 놔두고 있는 경우가 많습니다.
  제가 약 12년간 주재원들의 주택을 임대할때 한국인 소유의 아파트를 임대한다고 듣고,  임대계약서 및 구비서류(Hak Guna Bangunan) 를 본결과, Akte Jual Beli는
있지만, Hak Guna Banguan 상에는 아직 시공사 또는 분양사로 되어 있더라고요.
이유를 물으니, 그냥 웃으시면서 ..." 다아시잖아요 제명의로 안되는거... 그래서 지금
국적 변경 중입니다." 물론 다음해 연장할 때 보니까 Hak Guna Bangunan 을 보니, 명의가 그분 명의로 되어있더라고요. 물론 국적 변경되었죠.
 
여기 살면서 한 50집 정도의 주택및 아파트를 임대했는데,
저희 회사 규정상 "Hak Guna Banguan" 복사본을 첨부해야하는데,
한국인이든 현지인이든 많은 경우가 난색을 표하더라고요.
한국인이야 명의가 다르니까...
현지인들도 가끔 명의를 안바꾸고 그냥  전소유자 명의로 놔두고, 매매 확인서만
공증받고... 아마 세금때문이겠죠?
 
마지막으로 한가지 더, 
본사에 자료보내느라, Hak milik 과 Hak guna Banguan 의 차이를 담당직원들에게
물어보는데, 다들 이상하게 생각하더라고요.
Hak Guna Banguan 이면 됐지, 뭘 그렇게 따지냐는 식으로...
아마도 한국과 인니의 개념차이이지 싶습니다.
우린 어려서 부터 집문서는 누구도 관여 못하는 확실한 소유의 권리인데.
인도네시아는 예전부터 Hak Guna Bangunan 이었고, 자신들이 KPR 을 통해
구입하는 집들도 당연히 Hak Guna Banguan 이었으니...
 
얘기가 길어졌습니다.
도움되시길 바랍니다. 

인도네시아 부동산에 대한 권리

번호

종류

정의

취득가능자

기간

1

소유권(Hak Milik)

토지에 대한 소유권

1.인도네시아 국민

　

　

　

　

2.인도네시아 법인

　

2

사업 사용권

국가 소유의 토지를 사용하여 사업을 할 수 있는 권리

1.인도네시아 국민

최초 25년

　

(Hak Guna Usaha)

농업,수산업,축산업에 한정됨

2.인니법에 기초한,

연장 35년

　

　

　

인니내 소재 법인

재발급 35년

3

건물사용권

자신의 소유가 아닌 토지상에 건축 또는 건물을 소유 할 수

1.인도네시아 국민

최초 30년

　

(Hak Guna Bangunan)

있는 권한

2.인니법에 기초한,

연장 20년

　

　

　

인니내소재 법인

재발급 30년

4

사용권

국가 또는 타인 소유의 토지로 부터의 수확물 수거 또는

1.인도네시아 국민

최초 45년

　

(Hak Pakai)

토지 사용에 대한 권리로서, 토지법 규정에 위배되지 않는

2.인니법에 기초한,

재발급 25년

　

　

토지관리 또는 임대 계약이 아닌 토지 소유자와의 계약

인니내 소재 법인

　

　

　

또는 권한있는 공무원의 토지 부여에 대한 권리

3.인니 거주 외국인

　

　

　

　

4.대표사무소등

　

* 인도네시아 토지관련 법령은 초대 대통령인 수까르노 대통령 재임 당시, 사회주의적 개념이 많이 반영되어있음

 외국인 또는 외국계 회사 법인은 기간 제한이 없는 소유권인 Hak Milik 은 부여 되지않음.

 단, 건물 사용권인 Hak Guna Bangunan 을 취득하여 사용하며, Hak Guna Bangunan은 매매 및 양도가 가능하며,

 담보 설정 또한 가능하고, 기간 소요에 의한 재산가치 하락도 없으며, 물가인상또는 시장 수요에 의한 가격 상승이

 일어나는 등 Hak Milik 과 동등한 가치와 기능을 갖는다고 볼 수 있다.

 일반 국민들이 분양 받는 주택등의 대부분이 분양당시 Hak Milik 이 아닌 Hak Guna Bangunan 으로 Setipikat 이 발급되며

 일정기간이 지난 후에 원할 경우 Hak Milik 으로 변경가능한데, 이경우 토지가격을 지불하는 것이 아닌 행정수속비(약 30U$)

 정도만 지불하면 손쉽게 Hak Milik으로 전환 할 수 있다. 다만, 많은 사람들이 굳이 변경하지 않고 Hak Guna Bangun 으로

 유지한채 소유하고 있는 것으로 볼때도, 두 권리의 차이를 크게 보지 않음을 알 수 있다.

 Hak Guna Bangunan 상의 토지를 정부에서 사용하고자 할 시에도 Hak Guna Bangunan 소유주의 동의를 얻어야 하며, 동시에 상응하는

 금액을 지불 하여야 함을 관련 법령은 규정하고 있다

 허가기간 또한 연장후에 재발급 제도를 만드는 등 지속적으로 소유할 수 있도록 법은 개정되어 지고 있다.

* 2007년 현재 준비 중인 정부의 투자 유치 관련 법안에는 Hak Guna Bangunan 최초 허가 기간을 50년으로 늘리는 내용이 포함되어있다


[출처 - 인도

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